房價(jià)居高不下致使房產(chǎn)糾紛層出不窮，如今，城關(guān)區(qū)法院房產(chǎn)庭受理案件的數(shù)量呈逐漸攀升狀態(tài)。關(guān)于房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，雙方自愿簽訂的合同是否合法有效？購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓究竟應(yīng)該注意那些法律問題？本報(bào)記者就此采訪了城關(guān)區(qū)法院陶生蓮法官。
 

　　問：購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？

　　答：屬期待利益轉(zhuǎn)讓，合同有效。

　　“法無明文禁止即自由?！碧辗ü僬f，“法律對購房指標(biāo)能否轉(zhuǎn)讓的問題，僅設(shè)置了幾種禁止性規(guī)范，例如經(jīng)濟(jì)適用房、軍用房等不得轉(zhuǎn)讓，除此之外，法律并沒有明令禁止購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，在這一塊，法律上屬于空白；其次，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但它僅僅是對物權(quán)行為的限制，轉(zhuǎn)讓購房名額，并非物權(quán)范疇。因此，也不能作為合同無效的法律依據(jù)?！?/P>

　　職工按單位政策享有優(yōu)惠購房的權(quán)利，在與單位簽訂協(xié)議時(shí)，職工尚未實(shí)際取得房屋，因此，職工對房屋的權(quán)利只屬于資格權(quán)利，在法理上可歸為一種期待利益，屬于債權(quán)范疇。換言之，此類房屋轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的糾紛，屬于購房資格轉(zhuǎn)讓糾紛，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛；轉(zhuǎn)讓行為不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定；沒有損害其他人利益，協(xié)議有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。

　　問：無權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓是否有效？

　　答：不影響集資房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力。

　　《物權(quán)法》規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。如前所述，集資房轉(zhuǎn)讓合同是集資建房資格的轉(zhuǎn)讓，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，屬債權(quán)范疇。即使涉案房屋未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，其法律效力是物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，不影響集資房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力。

　　問：經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓是否有效？

　　答：協(xié)議一律認(rèn)定無效。

　　對購買經(jīng)適房的人群，國家有嚴(yán)格的條件限制，購買人必須符合相關(guān)的條件。經(jīng)適房配售后，5年內(nèi)不得上市交易。確需轉(zhuǎn)讓的，由原購房人向市房地產(chǎn)行政管理部門申請回購，回購價(jià)格由市價(jià)格部門按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。

　　在限制轉(zhuǎn)讓的年限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓，或?qū)①彿繖?quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒有購房資格的人，以上行為違反國家關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，法律認(rèn)定該類購房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

　　問：出賣人違約責(zé)任如何追究？

　　答：依照房屋現(xiàn)價(jià)的一定比例補(bǔ)償買受人。

　　對房屋合同產(chǎn)生的糾紛案件，審理時(shí)不能簡單地只按合同的有效、無效結(jié)果進(jìn)行處理。當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效時(shí)，出賣人應(yīng)按房屋現(xiàn)行市場價(jià)的一定比例補(bǔ)償買受人。這樣既對出賣人的惡意訴訟進(jìn)行了懲罰，又維護(hù)了合同的嚴(yán)肅性，同時(shí)還可以警示那些因房屋漲價(jià)而預(yù)謀毀約的人。(記者 許沛潔)