國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炙手可熱，一方面是房產(chǎn)需求比較多，而另一方面則是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商耍的小手段給原本過(guò)熱的房產(chǎn)又添了把柴。購(gòu)房者在局外看房地產(chǎn)猶如水中望月霧里探花，根本無(wú)法掌控住購(gòu)房的主動(dòng)權(quán)，購(gòu)房的朋友想要智斗開(kāi)發(fā)商，就必須了解和看破開(kāi)發(fā)商的樓市潛規(guī)則。

    1、售樓處的人不一定是開(kāi)發(fā)商的人

　　現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司主張“輕資產(chǎn)”，把銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)外包給代理公司。代理公司通過(guò)售房來(lái)獲取傭金，多賣(mài)多得，因此具有更強(qiáng)的銷(xiāo)售力。這不會(huì)影響你買(mǎi)房子，但如果它們?cè)?jīng)對(duì)你有若干個(gè)承諾，可能就有影響了?！坝行┐砉镜匿N(xiāo)售為了賣(mài)出房屋，欺騙消費(fèi)者說(shuō)這個(gè)地段交通十分便捷，新開(kāi)的地鐵就在附近，但其實(shí)地鐵通過(guò)的路線(xiàn)與這里八竿子打不著，步行十分鐘可能是驅(qū)車(chē)十分鐘。甚至曾經(jīng)有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊地鐵路標(biāo)的牌子?！币晃辉?jīng)任職于多家房產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員說(shuō)。

　　如果購(gòu)房者遇到房?jī)r(jià)暴跌或房屋質(zhì)量問(wèn)題跑到售樓處去鬧事，很可能無(wú)功而返，因?yàn)檫@些都是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的事。

　　2、買(mǎi)房送“學(xué)位”不一定能實(shí)現(xiàn)

　　買(mǎi)房送“學(xué)位”不一定能實(shí)現(xiàn)

　　不少買(mǎi)房者都是沖著開(kāi)發(fā)商稀缺學(xué)位而來(lái)，“打包票”保證入讀?？少?zèng)送學(xué)位卻真正捆綁了隱性門(mén)檻，實(shí)際到了報(bào)名時(shí)突然門(mén)檻攀升，最終因?yàn)閷W(xué)位的指標(biāo)、年限、戶(hù)籍等限制，公校學(xué)位兌現(xiàn)時(shí)要交贊助費(fèi)，導(dǎo)致子女上學(xué)不成。

　　開(kāi)發(fā)商“送學(xué)位”的措辭有時(shí)候也用得巧妙，一方面樓盤(pán)的確有按照學(xué)區(qū)統(tǒng)一劃分、符合學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校的入讀條件便可入讀，此為學(xué)區(qū)房的“學(xué)位”之一。開(kāi)發(fā)商出資“教育基金”，與意向的優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)?！百I(mǎi)學(xué)位”，但是有指標(biāo)、年限的限制，卻沒(méi)有如實(shí)告知買(mǎi)房者，最終出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時(shí)自然無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，抽簽方式更存在暗箱操作的可能，無(wú)法讓急切需要學(xué)位的家長(zhǎng)業(yè)主們信服。關(guān)于學(xué)位甚少有開(kāi)發(fā)商愿意寫(xiě)入合同內(nèi)，消費(fèi)者也無(wú)法合法維權(quán)。

　　3、贈(zèng)送面積是不受法律保護(hù)的

　　贈(zèng)送面積是不受法律保護(hù)的

　　“買(mǎi)一層送一層”，“贈(zèng)送超大花園”，不少免費(fèi)贈(zèng)送的東西通常讓買(mǎi)房人很是受落。實(shí)際上，這種買(mǎi)一贈(zèng)一的房間單價(jià)會(huì)比無(wú)贈(zèng)送的同類(lèi)戶(hù)型要高出不少。因?yàn)橐?guī)避90/70政策限制，用小戶(hù)型配以贈(zèng)送面積，達(dá)到更大空間效果。實(shí)際上贈(zèng)送面積也會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)，這點(diǎn)上銷(xiāo)售人員只會(huì)告訴你，以實(shí)際使用到的面積計(jì)算，折算下來(lái)房?jī)r(jià)很便宜。但絕不會(huì)說(shuō)，房產(chǎn)證上面贈(zèng)送面積不會(huì)加入，這是意味著沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的面積空間。

　　尤其是1樓或頂樓的花園或天臺(tái)贈(zèng)送面積，實(shí)際上在物權(quán)法中是歸所有業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)寫(xiě)入合同，一旦產(chǎn)生糾紛，恐怕高位接盤(pán)的業(yè)主“賠了夫人又折兵”。

　　4、沙盤(pán)掩蓋“不利因素”

　　沙盤(pán)掩蓋“不利因素”

　　如果售樓處的銷(xiāo)售拿出沙盤(pán)為購(gòu)房者介紹樓盤(pán)的綠化率達(dá)到30%或是更高，你可別輕易相信他。你在沙盤(pán)上看到的一大片綠色也許只是停車(chē)場(chǎng)。一位有多年銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的售樓經(jīng)理說(shuō)：“由于地下的停車(chē)位面積不夠，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必要將停車(chē)的地方轉(zhuǎn)移到地面。這些地面往往是長(zhǎng)草的空心磚鋪成，實(shí)際的停車(chē)場(chǎng)就這樣被偷偷變成了沙盤(pán)上的綠化帶。當(dāng)然計(jì)算綠化率的時(shí)候也會(huì)包括這些"長(zhǎng)草的空心磚"?！?/p>

　　沙盤(pán)中常會(huì)看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，極有可能在未來(lái)某一天變成現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，給居住生活帶來(lái)負(fù)面的影響，比如在自家買(mǎi)的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實(shí)際成為了一座高樓。

　　5、你注意過(guò)房屋的“產(chǎn)權(quán)”嗎?

　　你注意過(guò)房屋的“產(chǎn)權(quán)”嗎

　　購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，你會(huì)看價(jià)格、看地段、看戶(hù)型……但是你注意到樓盤(pán)所處地塊的土地使用期限這個(gè)問(wèn)題了嗎?也許你說(shuō)你注意了，銷(xiāo)售人員告訴你房屋產(chǎn)權(quán)是70年或者50年等，但是通常意義上所說(shuō)的“商品房”真正的居住時(shí)間到底是多少呢，按說(shuō)每個(gè)樓的使用年限都是70年，但這個(gè)70年指的是哪個(gè)時(shí)間段?

　　商品房實(shí)際的使用年限，按照正常的流程，產(chǎn)權(quán)是按開(kāi)發(fā)商拿到地開(kāi)始計(jì)算，一共70年。一般情況下，拿地到開(kāi)工到最后交房，時(shí)間有兩三年。那么，正常情況下，購(gòu)房者拿到房子之后，實(shí)際的產(chǎn)權(quán)只有六十七八年。但是如果開(kāi)發(fā)商捂地或者捂盤(pán)呢，如果樓盤(pán)的地塊從拿地到交房花了五年以上的時(shí)間呢?