日前，北京市地稅局負責人透露，正在研究進一步完善二手房交易的最低計稅價格（以下簡稱契稅新規(guī)），預計將在下月出爐。其目的是防止二手房買賣雙方虛報低價逃稅。

　　據(jù)悉，地稅部門已采用最低計稅價格辦理二手房交易繳稅，但目前主要是依據(jù)北京市城建研究中心公布的《北京市已購公房和經(jīng)濟適用住房再上市交易市場價格手冊》中的價格。“我愛我家”從相關部門獲悉，未來北京二手房指導價或最低過戶價還會以上述手冊和《北京市二手商品住房交易價格手冊》中的價格為基礎進行完善。

　　市場人士認為，“完整版”的二手房交易最低計稅價需要重點解決普通住宅與非普通住宅等問題。

　　業(yè)界稱，二手房買賣合同如果做低價格，政府稅收受損，買家利益受損，最低計稅價格的新規(guī)定勢在必行。

1 區(qū)分普宅與否

一套非普宅調低30萬，逃稅額減少1.8萬

　　根據(jù)鏈家提供的案例，王先生在建國路購買了一套房產，面積為100平米，實際成交價格為10000元/平米，超出了建國路土地平均交易價格8040元/平米的1.2倍（9648元/平米）。按照現(xiàn)行標準，該房產為非普通住宅，需按3％稅率繳納契稅，即3萬元。但王先生將房產買賣合同的價格調低，從而規(guī)避部分應繳納的契稅。

　　如果不區(qū)分普宅與非普宅的最低計稅標準，并按目前的指導價作為最低計稅標準，建國路地區(qū)是6989元/平米。王先生如果最終將合同售價調整為7000元/平米，即視為普通住宅，繳納契稅時享受1.5％的優(yōu)惠。王先生實際繳納的契稅為7000×100×1.5%=10500元，少繳納了19500元。

　　如果契稅新規(guī)區(qū)分普宅與非普宅的最低計稅標準，并將非普通住宅的最低計稅標準定為同級別土地上普通住房平均交易價格的1.2倍（9648元/平米），即使王先生最終將合同售價調整為7000元/平米，仍需按9648元/平米的標準繳納契稅。即他需繳納的契稅為9648×100×3%=28944元，比不區(qū)分普宅與否時多28944－10500＝18444元。

　　因此，鏈家市場專業(yè)人士認為，如果契稅新規(guī)中將普通住宅與非普通住宅的最低計稅標準予以區(qū)分，不但增強了對普通住宅與非普通住宅征稅標準的公平性，也將加大對非普通住宅房產消費者的控制和約束力度。

2 單列二手商品房價

新政后稅費增加，二手商品房虛報價格

　　從目前來看，稅務部門辦理二手房交易繳稅時沒有對二手商品房單獨列出，但已購公房和經(jīng)濟適用房的價格同二手商品房價格相比有很大區(qū)別。市建委數(shù)據(jù)顯示，去年1－11月，北京全市二手商品住宅買賣價格為4597元/平米，而已購公房和經(jīng)濟適用房再上市買賣價格為4209元/平米，而且局部區(qū)域市場中這兩者之間的差額更明顯。對此，中原地產副總監(jiān)宮萍認為，應制定單一的二手商品房最低計稅價格。

　　宮萍表示，2005年5·11系列宏觀調控政策中，受營業(yè)稅和契稅新的征收標準影響最大的莫過于二手商品房了，業(yè)主在出售房屋時成本增大，極大減少了其預期利潤，為了減少支出，就出現(xiàn)部分業(yè)主在繳稅時虛報成交價格的現(xiàn)象，這進一步凸顯制定二手商品房最低計稅價格的必要性。

3 縮短更新時間

半年更新期太長，覆蓋區(qū)域擴至遠郊區(qū)縣

　　目前市城建研究中心發(fā)布的指導價格每半年更新一次，宮萍認為，這個時間相對較長，不能及時反映市場的價格變化。特別是一些交易熱點區(qū)域，價格變化較大，如果不及時更新，勢必會出現(xiàn)區(qū)域不公平現(xiàn)象，進而影響到二手房交易市場真實價格體系的建立。

　　同時，北京房地產交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2005年全年遠郊區(qū)縣的二手房成交量比2004年上漲近7.7%，郊區(qū)二手房成交量不斷增長。因此在制定二手商品房最低計稅價格時有必要擴大到房山、順義、門頭溝、密云、延慶、平谷等區(qū)縣。

■第三視角

賣方逃稅款會轉嫁給買方

　　千萬家經(jīng)紀公司指出，把合同價做低的方法對交易者來說盡管有暫時的“獲利”，但如果買家今后出售該房產，則將有更大的經(jīng)濟損失。因此，二手房交易最低計稅價格的實行在一定程度上能保護消費者的利益。

　　該公司負責人舉例說明：甲以60萬元從乙手中購買一套已購買3年的公房，按正常稅費計算，甲需繳納：契稅：600000×1.5％＝9000，土地出讓金：600000×1％＝6000，印花稅：600000×0.5‰＝300，總計15300元。乙需繳納：個人所得稅：[售出價－住房建筑面積×4000元/平米－合理費用應納稅額（印花稅）]×20％，即39940元，印花稅300元，總計40240元。

　　假設雙方為了降低應繳稅費，將其合同價按照政府最低限價寫為50萬元，則甲可以少繳2550元，乙卻可以少繳20000元。但是，等到甲若干年后再將此房出售時，即使他按60萬的原價出售，但因其購房合同價寫明“50萬元”，因此他還要承擔多出來的10萬元的個人所得稅。即甲購買此房時幫賣方省下的2萬元現(xiàn)在轉嫁到自己頭上。

　　此外，“我愛我家”提醒，瞞報、虛報價格就意味著買賣雙方要簽署“黑白”兩份合同，其私下簽署的合同不受法律保護，買房人要小心這種交易陷阱。