杭州網(wǎng)友古先生最近看中了一套二手房，但是這套房子的產(chǎn)權(quán)極為復(fù)雜，讓古先生下不了決心：房子在朝暉，建于1983年，2000年由單位分給戶主。戶主是再婚的，雙方各有5個(gè)子女，2006年兩老雙雙去世?，F(xiàn)在10個(gè)子女把房子拿出來(lái)賣。據(jù)悉，房產(chǎn)三證已經(jīng)由單位統(tǒng)一辦理，名字是已故二老的，但一直沒(méi)有拿到手?，F(xiàn)在10個(gè)子女平分財(cái)產(chǎn)，要求古先生先付80%的房款，其余20%等三證拿到后再付。

古先生碰到的這套二手房，被不少跟帖網(wǎng)友評(píng)為“最復(fù)雜的二手房案例”。事實(shí)上，現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)，仍有一批房源因?yàn)楦鞣N原因，可能引起交易糾紛，對(duì)于這些二手房，業(yè)內(nèi)專家提醒購(gòu)房者，交易時(shí)千萬(wàn)要留意風(fēng)險(xiǎn)。

第一類： 產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的房子

案例：杭州我愛(ài)我家公司曾經(jīng)在去年10份前后成交了建國(guó)南苑一套總價(jià)30多萬(wàn)元的小戶型老房子，由于戶主過(guò)世，這套老房子判給了6個(gè)子女。通過(guò)辦理繼承手續(xù)，房子做了新的房產(chǎn)證，結(jié)果這套房子的產(chǎn)權(quán)人就有了12人，即6個(gè)子女及其配偶們。大家委托其中一個(gè)兄弟賣房，等到房子成交時(shí)，賣方來(lái)了12個(gè)人在買賣合同上簽字，買主差點(diǎn)被浩浩蕩蕩趕過(guò)來(lái)的一隊(duì)人馬嚇倒。好在這套房子的12位產(chǎn)權(quán)人“兄弟同心”，這套房子買主的風(fēng)險(xiǎn)也就減少了。

點(diǎn)評(píng)：這種二手房的風(fēng)險(xiǎn)在于，萬(wàn)一其中一人變卦，整個(gè)交易就只能終止。古先生的案例中，有個(gè)重要問(wèn)題在于房子沒(méi)有拿出產(chǎn)權(quán)證，一旦古先生先付了8成房款，但是10個(gè)人中只要有一個(gè)人反對(duì)，交易就得暫停，三證也沒(méi)法過(guò)戶，因?yàn)檫^(guò)戶必須征得所有產(chǎn)權(quán)人的同意。“將來(lái)房?jī)r(jià)漲了，哪怕房子裝修好了，都可以把你踢出來(lái)；將來(lái)房?jī)r(jià)跌了，你還沒(méi)有拿到三證，心里堵得慌?！币晃痪W(wǎng)友評(píng)述道。

第二類： 經(jīng)濟(jì)房和拆遷安置房

案例：劉小姐有個(gè)朋友是大學(xué)老師，在濱江有一處學(xué)校分配的經(jīng)濟(jì)適用房，房子是2002年的。由于該朋友在城西已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)，打算低價(jià)轉(zhuǎn)手，由于該房產(chǎn)戶型面積都挺符合劉小姐的需求，劉小姐正在猶豫要不要接盤。

點(diǎn)評(píng)：雖然原則上經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房滿5年后可以上市交易，但是實(shí)際到目前為止，杭州還沒(méi)有出臺(tái)這類房源的上市成交細(xì)則。雖然劉小姐和朋友私交很好，成交價(jià)格會(huì)比較低，但是其中的交易風(fēng)險(xiǎn)還是相當(dāng)大的，包括辦不辦得出產(chǎn)權(quán)證，以及稅費(fèi)到底怎么支付，由誰(shuí)支付等問(wèn)題。因此這類房源目前還是少碰為妙。

第三類： 贈(zèng)與房產(chǎn)

案例：黃先生最近看中了一套二手房，因?yàn)橘u家掛的是“凈價(jià)”，稅費(fèi)都由黃先生支付。但等到最后要簽合同時(shí)，黃先生才發(fā)現(xiàn)這套房子的交易成本很高，因?yàn)樵撎资怯煞繓|父親贈(zèng)與房東的，按照有關(guān)規(guī)定，要繳納20%的個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅是按賣出和買入之差來(lái)計(jì)算的，受贈(zèng)房子的“買入價(jià)”是“零”，20%的個(gè)稅變得相當(dāng)高。

點(diǎn)評(píng)：根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，由于贈(zèng)與房子的交易成本很高，賣方往往會(huì)部分或全部轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)。

第四類： 房齡過(guò)老的房子

案例：方女士通過(guò)一家二手房中介公司看中了一套西湖邊的老房子，建于上世紀(jì)50年代。由于房子地處西湖景區(qū)邊，方女士毫不猶豫買下了。但是買下后，方女士很后悔，因?yàn)檫@樣的老房子，住起來(lái)舒適性差，維修費(fèi)用實(shí)在很高。

點(diǎn)評(píng)：目前杭州二手房市場(chǎng)上，上世紀(jì)70年代以前的房子已經(jīng)很少。實(shí)際成交中，除了一些學(xué)區(qū)房，上世紀(jì)80年代的房子日益被購(gòu)房者“邊緣化”。

買老房子的風(fēng)險(xiǎn)在于：一是老房子的質(zhì)量比較差，以前不少多層房子做結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，是根據(jù)30年壽命設(shè)計(jì)的，市場(chǎng)上一些在上世紀(jì)70年代或80年代建造的房子已經(jīng)接近壽命，這些房子在成交后將面臨越來(lái)越高的維護(hù)費(fèi)用；二是老房子的產(chǎn)權(quán)年限比較短，很多銀行對(duì)于一些房齡超過(guò)20年以上的老房子不予發(fā)放按揭貸款。