每到年末時(shí)分，房地產(chǎn)界的各種說(shuō)法總是比較多的。去年這個(gè)時(shí)候，仿佛哀鴻遍野，大家都盼望政府能出臺(tái)政策化解房地產(chǎn)的危機(jī)。今年這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的“供銷兩旺”已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，人們又在擔(dān)心政策有變。

原因何在？

    去年底陸續(xù)發(fā)布的從中央到地方的一系列穩(wěn)定房市政策，如今正處在是否延續(xù)的關(guān)口上。地產(chǎn)股應(yīng)著或真或假的消息漲漲跌跌，中介公司則利用房地產(chǎn)優(yōu)惠政策快要到期的說(shuō)法贏得大批急于交易的客戶，開(kāi)發(fā)商制定明年的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃也正考慮政策的走向。最煩惱的是購(gòu)房者，買進(jìn)？賣出？還是等等看看？畢竟對(duì)賣家來(lái)說(shuō)，一套房相差十萬(wàn)元左右的稅費(fèi)不是小數(shù)目。如果政策延續(xù)，就是等到明年，買家只要符合條件，照樣能享受優(yōu)惠利率和首付二成的購(gòu)房低門檻。

    購(gòu)房者光著急沒(méi)有用，必須弄清楚這些政策出臺(tái)的背景和每一條政策的具體時(shí)限。這一輪穩(wěn)定政策的背景是全球金融危機(jī)影響了出口和投資，GDP保八任務(wù)艱巨，以及遭遇房地產(chǎn)最深度的一次調(diào)整。出臺(tái)穩(wěn)定政策是希望作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，它的回暖和企穩(wěn)能夠同時(shí)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)向好。

    總結(jié)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，無(wú)外乎三個(gè)層面，一是契稅、印花稅和土地增值稅的減免；二是房貸利率和首付的相關(guān)優(yōu)惠；三是面向開(kāi)發(fā)商的稅收優(yōu)惠和閑置土地政策的放寬。其中，又以第一和第二個(gè)層面的優(yōu)惠政策對(duì)購(gòu)房者的影響最大最直接。

    以上海為例，去年10月和12月出臺(tái)的“滬十四條”和“滬八條”措施規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)兩年的普通住房對(duì)外銷售的，不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅(原政策為超過(guò)5年)，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購(gòu)買該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用兩年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅(原政策為超過(guò)5年)。購(gòu)買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%。第一次購(gòu)買自住普通住房和為改善居住條件再貸款購(gòu)買第二套普通住房的家庭，都能享受首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

    此外，購(gòu)買90平方米及以下普通住房改善居住條件的按1%稅率征收契稅，免收個(gè)人購(gòu)買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi)?！皽藯l”中對(duì)住房貸款利率還有這樣的表述：對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

    但是，無(wú)論是上海還是其他地方的政策，都是在中央層面的政策之后配套出臺(tái)的。去年10月22日，央行和財(cái)政部發(fā)布第一套房貸利率可打七折，第二套如果是改善型的可以按第一套利率執(zhí)行。兩家部門都沒(méi)有明確該政策到期的期限；對(duì)于印花稅、契稅和營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠也沒(méi)有明確的期限。去年底，國(guó)務(wù)院發(fā)布131號(hào)文，文件中除優(yōu)惠利率按照央行和財(cái)政部的口徑外，還提及第二套房貸利率由各商業(yè)銀行自控，最大幅度是7折；提及一年為期的僅僅是營(yíng)業(yè)稅政策。恰恰是這些沒(méi)有指明期限的政策，給各種市場(chǎng)說(shuō)法留出了很大的空間。

    筆者以為，穩(wěn)定房市政策已經(jīng)達(dá)到預(yù)期的效果，但是各項(xiàng)政策分別對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拉動(dòng)作用還有待于科學(xué)的評(píng)估和對(duì)后市進(jìn)一步的觀察。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛企穩(wěn)，全國(guó)70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格和銷售面積的同比從3月份開(kāi)始由負(fù)轉(zhuǎn)正。宏觀經(jīng)濟(jì)還在進(jìn)一步回暖之中，這個(gè)時(shí)候如果急剎車，取消所有優(yōu)惠政策，勢(shì)必造成恐慌情緒，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生心理振動(dòng)，不利于房市的健康發(fā)展。建議區(qū)別對(duì)待各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不同情形，盡可能保持政策的一致性和延續(xù)性。比如，針對(duì)購(gòu)房者普遍關(guān)心的利率，不妨定一個(gè)空間，讓商業(yè)銀行根據(jù)自己的資本充足率、利潤(rùn)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)調(diào)整。

    購(gòu)房者在這個(gè)敏感時(shí)期也不必自亂陣腳，收緊信貸的背后不過(guò)是各家銀行完成了今年的貸款任務(wù)或者為了尋求更大的利潤(rùn)。不妨等等看看，待不久即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為宏觀經(jīng)濟(jì)定調(diào)，相信明年初的購(gòu)房機(jī)會(huì)會(huì)更好。

    歲末是二手房交易的高峰期，業(yè)內(nèi)置業(yè)專家提醒購(gòu)房者，選擇二手房時(shí)除考慮房子的房?jī)r(jià)、區(qū)位、戶型等因素外，還要考慮房子一些外部的細(xì)節(jié)。