坐地漲價(jià)型

　　一套房子開(kāi)口就漲5萬(wàn)

　　今年3月，劉先生看中了白下區(qū)長(zhǎng)白街中天花園的一套房子。由于該套房還沒(méi)滿兩年，此時(shí)交易房主要交數(shù)萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。在房主的要求下，劉先生同意等到7月1日房子滿兩年后過(guò)戶。劉先生先向房主支付了30萬(wàn)元的首付款。

　　7月1日，當(dāng)劉先生準(zhǔn)備按約定去辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房主居然提出，要在約定的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上加5萬(wàn)元，否則就不賣了。幸運(yùn)的是，由于簽訂的合同中注明了違約方要向守約方賠償總房?jī)r(jià)5%的違約金，受此條款約束，房主才放棄臨時(shí)漲價(jià)。

　　然而，也有購(gòu)房人面對(duì)坐地起價(jià)被迫妥協(xié)。趙女士今年6月看中了金陵大公館一套137平方米的房子，當(dāng)時(shí)約定房主凈得價(jià)為180萬(wàn)元，雙方各自交稅。6月5日，她向房主交納了2萬(wàn)元的訂金。在即將辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房主卻要求趙女士支付4萬(wàn)元的契稅等費(fèi)用?？紤]到房?jī)r(jià)上漲和買房難，趙女士被迫妥協(xié)。

　　點(diǎn)評(píng)：隨著房?jī)r(jià)上漲，目前南京二手房交易中，合同毀約率直線上升，特別是在因?yàn)榉N種原因而沒(méi)有過(guò)戶的交易中，買房人利益很難得到保障，臨時(shí)漲價(jià)的大多高達(dá)數(shù)萬(wàn)元。為此提醒買房人，千萬(wàn)不能掉以輕心，合同中要寫(xiě)明違約責(zé)任，謹(jǐn)慎出手。

　　轉(zhuǎn)手另賣型

　　賠完違約金還賺10萬(wàn)

　　今年3月初，吳先生購(gòu)買了河西一套總價(jià)108萬(wàn)元的次新房，簽訂了購(gòu)房合同，并交給了房主5000元的訂金。6月份，約定的過(guò)戶時(shí)間到了，房主卻告訴吳先生，這套房子賣給別人了，愿意退還訂金并支付違約金1萬(wàn)。

　　聽(tīng)到這個(gè)消息，吳先生非常氣憤。他四處打聽(tīng)才得知，3個(gè)月內(nèi)房主漲價(jià)了15萬(wàn)并成功交易。經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，加上合同上約定了5%總價(jià)的違約金，房主最終賠償了吳先生4萬(wàn)元，另外向中介賠償了1萬(wàn)元的中介費(fèi)。

　　然而，即使是獲得4萬(wàn)元的違約賠償金，吳先生認(rèn)為自己仍是輸家。“如果當(dāng)初自己購(gòu)買了其他房子，可能早已過(guò)戶了。而現(xiàn)在，以同樣的價(jià)格，短期內(nèi)不可能再買到同等地段的房子了，白白耽誤了時(shí)機(jī)?！?/P>

　　點(diǎn)評(píng)：房?jī)r(jià)大幅上漲和大幅下跌導(dǎo)致單方毀約的情況，在二手房交易中屢見(jiàn)不鮮。如2007年南京房?jī)r(jià)飛速上漲，很多賣家要么加價(jià)出讓，要么賠錢毀約；而去年下半年房?jī)r(jià)一路走低，很多買家寧可賠上訂金甚至首期款也要退房；如今成交火爆，賣方為漲價(jià)而毀約頻頻出現(xiàn)。

　　四招教你防范風(fēng)險(xiǎn)

　　毀約的理由形形色色，有的讓房屋其他共有人出來(lái)主張自己不知情；有的讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；有的則以拒收房款等方式，造成買房人延期付款，再主張其違約……

　　當(dāng)前情況下，怎樣才能防止房主毀約呢？南京瑞居不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理王蘋表示要注意四點(diǎn)。

　　一是在簽訂三方合同時(shí)，將房產(chǎn)證、土地證等有效證件押在中介公司。房主因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲想賣給其他人時(shí)，就無(wú)法在購(gòu)房者不知情的情況下辦理過(guò)戶手續(xù)。即使房主進(jìn)行掛失，也需要1個(gè)月左右的時(shí)間，在此過(guò)程中購(gòu)房者就有時(shí)間防止房主毀約。

　　二是在合同中將違約金提高，增強(qiáng)約束力。由于違約金相對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較低，現(xiàn)在有不少房主寧愿支付違約金，也要高價(jià)轉(zhuǎn)賣，還有其他購(gòu)房人主動(dòng)提出支付違約金買房。在此情況下，合同約定中可以考慮將違約金提高到較高水平，當(dāng)違約金與上漲的房?jī)r(jià)相近時(shí)，能有效減少違約，即使違約也能獲得相應(yīng)的賠償。

　　三是在合同中約定中介費(fèi)由毀約方支付。按照當(dāng)下2.4%的比例，中介費(fèi)是一筆不小的費(fèi)用，原本是買賣雙方各付一半，但是如果毀約往往引起糾紛，這樣的約定能避免糾紛并保護(hù)購(gòu)房者和中介的利益。

　　四是提高訂金，增加約束力。按照合同法約定，違約金為訂金的雙倍，較高的訂金對(duì)買賣雙方的約束力都更大，讓交易更理性、更安全。