現(xiàn)在的房子，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)，好點(diǎn)的上百萬(wàn)，以普通人的辛苦錢(qián)，能付得起首付的已經(jīng)算“小土豪”，又怎能輕易還完房貸？而現(xiàn)實(shí)中，往往會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況：賣(mài)方買(mǎi)到房后，急求資金用于其他用途時(shí)，會(huì)在未還清房貸前出售房子。
而一般有房貸的二手房房齡都較小，這也吸引了更多購(gòu)房者。那么，問(wèn)題來(lái)了，還沒(méi)還清貸款的二手房，如何交易？在交易中需要注意哪些問(wèn)題？為了解決買(mǎi)賣(mài)雙方的疑惑小編今日特意整理了本文來(lái)為大家解答。
一、還沒(méi)還清貸款的二手房能買(mǎi)賣(mài)嗎？
首先，大家需要明確一點(diǎn)：理論上，按照我國(guó)政策，以貸款形式購(gòu)買(mǎi)的住房在房貸未還清之前直接轉(zhuǎn)賣(mài)是無(wú)效的。因?yàn)橘J款沒(méi)付清，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該是押在銀行里。但實(shí)際操作中有變通之法。
也就是說(shuō)，貸款沒(méi)有還完的二手房仍然是可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易的。只是在交易過(guò)戶和后期的手續(xù)辦理的過(guò)程中，相對(duì)于沒(méi)有貸款的二手房，程序會(huì)復(fù)雜一些，而且通過(guò)中介進(jìn)行辦理的話，可以大大減少風(fēng)險(xiǎn)。
二、買(mǎi)賣(mài)有貸款的二手房，一般可以采取哪些方式？
小編在這里介紹兩種可操作性最強(qiáng)的方式，大家可根據(jù)自己的實(shí)際情況，進(jìn)行選擇。
1、用買(mǎi)方首付款還清房貸，拿出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，再售出
這是當(dāng)下二手房交易中應(yīng)用最多的模式。該方式適用于賣(mài)方貸款額度較低，或所剩貸款數(shù)目不大的交易。因?yàn)橥ǔＧ闆r下，買(mǎi)家會(huì)認(rèn)可：首付款為房產(chǎn)總成交額的30％至40％。
不過(guò)需要注意的是，一些銀行可能在貸款合同中限制購(gòu)房者提前還貸的時(shí)間和次數(shù)，如賣(mài)方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。而房屋完成解押后，買(mǎi)家才能申請(qǐng)貸款，貸款審批通過(guò)后就可以進(jìn)行過(guò)戶手續(xù)。
可這樣的方式有風(fēng)險(xiǎn)嗎？答案是肯定的。最主要的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)在買(mǎi)家?guī)唾u(mài)家還清貸款后：一是賣(mài)方對(duì)價(jià)格反悔；二是在買(mǎi)家已墊資解押房產(chǎn)，但還沒(méi)有辦理過(guò)戶的這段時(shí)間中，賣(mài)方出現(xiàn)了債權(quán)債務(wù)糾紛；三是賣(mài)家惡意詐騙。
在規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多人依賴于公證。不少購(gòu)房者也認(rèn)為此舉具有法律效力，其實(shí)不然，有業(yè)內(nèi)律師對(duì)此表示，房屋公證只能證明交易雙方存在著買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，并不表示房屋經(jīng)過(guò)公證之后就歸買(mǎi)家所有。
也就是說(shuō)，在未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣(mài)方。在此期間，若賣(mài)方私自將房屋賣(mài)給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化；若賣(mài)家存在債權(quán)債務(wù)糾紛，法院將該房產(chǎn)凍結(jié)，而買(mǎi)方即便是已經(jīng)交了房款，也無(wú)法維護(hù)自己的權(quán)益。
那么該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？需要注意以下幾點(diǎn)：首先，要約定好付款方式。買(mǎi)方替賣(mài)方還貸款的金額是如何操作等都要慎重決定，而還貸和過(guò)戶的時(shí)間期限也要做出明確的條款約定，不能含糊。
此外，如果是通過(guò)中介進(jìn)行交易，重點(diǎn)就在于如何簽合同。在合同中，一般會(huì)對(duì)房屋權(quán)屬和價(jià)格、稅費(fèi)承擔(dān)方式、付款方式、交付期限和違約責(zé)任等交易相關(guān)事項(xiàng)做出明確約定，用以約束三方行為，避免發(fā)生不必要的糾紛。
這時(shí)候，品牌中介的優(yōu)勢(shì)便體現(xiàn)出來(lái)了，選擇權(quán)威中介進(jìn)行交易，必定能省去不少麻煩。
2、借款“贖證”
當(dāng)賣(mài)方無(wú)力提前還貸，買(mǎi)方也無(wú)法一次性支付全部房款的情況下，賣(mài)方可以通過(guò)向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，也就是俗稱的“贖證”。
但這樣的方式有風(fēng)險(xiǎn)嗎？也是有的。
對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，出售未還清貸款的房屋，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于不能及時(shí)解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋無(wú)法順利過(guò)戶，賣(mài)方很可能因逾期不能辦理過(guò)戶手續(xù)，而承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，整個(gè)交易過(guò)程，從簽訂合同到完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶往往需要一些時(shí)日，而糾紛恰恰就出現(xiàn)在這一過(guò)程中。
那么該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？小編建議選擇采取資金監(jiān)管的方式，能有效避免這些問(wèn)題，真正確保房屋交易資金安全。通常，品牌中介都會(huì)為你推薦資金監(jiān)管，負(fù)責(zé)的經(jīng)紀(jì)人也會(huì)為你辦得妥妥的，完全不用擔(dān)心。
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