陷阱之一：“違約金”

　　在部分不良房地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，往往會(huì)設(shè)定“房地產(chǎn)買賣合同”的簽約期限，如果買賣雙方在約定期限內(nèi)不能簽約，那么就必須承擔(dān)“違約金”，但是在格式合同中相應(yīng)的條款中又故意規(guī)避了中介公司自己應(yīng)盡的義務(wù)，比如對(duì)房屋是否已有產(chǎn)權(quán)證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區(qū)中必須告知的與居住相關(guān)的情況等。在此情況下，買賣雙方往往因發(fā)生諸多分歧而不能按期簽約，此時(shí)不良中介就會(huì)索取違約金，要求買方承擔(dān)不簽訂房屋買賣合同的違約責(zé)任，令買方叫苦不迭。

　　提醒：經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是設(shè)立中介機(jī)構(gòu)和委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文書，不能對(duì)委托人設(shè)定必須簽訂買賣合同的義務(wù)，房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同，取決于雙方能否對(duì)買賣條件達(dá)成意向一致，如果中介機(jī)構(gòu)設(shè)定簽訂房地產(chǎn)買賣合同期限的購房人有權(quán)予以拒絕。

　　買方相中中介公司某處房源，中介公司在與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣意向（誠意、訂）金協(xié)議書》中要求買方支付一定數(shù)額的意向（誠意、訂）金“以示購買誠意”，爾后將買方的意向（誠意、訂）金作為向出售人交涉的憑據(jù)，這種經(jīng)營行為在許多中介公司的普遍采用。正規(guī)的中介公司會(huì)在合同條款中，明確將意向（誠意、訂）金與定金區(qū)分開來，明確意向（誠意、訂）金的處理方式（這點(diǎn)買方一定要看清），明確何種情況下可退，何種情況下轉(zhuǎn)為定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向（誠意、訂）金的處理方式，模糊與定金的概念。一旦交易不成，也以種種理由拒絕退還買方的意向金。更有甚者，直接給買方開據(jù)“定金收據(jù)”。

　　提醒：意向（誠意、訂）金本來是可退的，它應(yīng)該由中介公司保存；而定金是付給房屋出賣人的。應(yīng)該交給出售人。問題在和中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣意向（誠意、訂）金協(xié)議書》后，一定要看清你付給中介公司的意向（誠意、訂）金下一步的去向，到什么階段會(huì)轉(zhuǎn)為定金。對(duì)中介公司的合同條款你是否接受，如不接受，有何修改，均可與中介公司作重新約定。

　　客戶看房，若中介堅(jiān)持要簽消費(fèi)者簽下“看房確認(rèn)書”，有可能被中介用作訴訟證據(jù)。案例：張女士陪老母買房，相中了某小區(qū)，條件是光線好，噪音小的房。當(dāng)天在某中介看兩套房均不滿意。中介說朋友處有套符合條件的房要賣，80余平，要64萬，張女士覺得價(jià)格太高，未果。幾天之后，中介給其老母打電話，聲稱可以少一點(diǎn)，讓交錢訂下，否則就沒有了。老人說還沒有看房呀，中介說交了錢對(duì)方才給鑰匙，才能看房。于是老人交了2萬元所謂定金，寫下了定金收條。次日老人和張女士看房后大失所望。開始中介說房主把錢拿走了要商量，之后以“看房確認(rèn)書”且有老人的簽名為由拒絕退還的定金。

　　提醒：中介帶客戶看房不收看房費(fèi)，這是物價(jià)局的規(guī)定，從2009年就開始執(zhí)行。但有的中介利用人們的不防備，以為業(yè)務(wù)人員計(jì)算工作量為由，要客戶在“看房確認(rèn)書”上簽字，為以后的矛盾，埋下伏筆。以后一旦發(fā)生糾紛，就會(huì)以你已看房確認(rèn)，付有定金構(gòu)成所謂的證據(jù)鏈。顯然，中介是故意偷換概念，把看房確認(rèn)和定房確認(rèn)混為一談，為自己不退“定金”尋找理由。