在購買二手房的過程中，手續(xù)、產(chǎn)權等很多情況都需要了解。因為二手房種類繁多，而且在購買之前已經(jīng)有過主人，相比一手房，情況較為復雜。近期，多位市民咨詢，在購買二手房之前應該先了解哪些信息？
市區(qū)青衣江路某房產(chǎn)中介負責人對此作出了解答。
問：正在租賃的房屋能否買賣？
答：有些二手房在轉讓時，還被別人租賃。如果購房者只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，購房者極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多購房者及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
問：土地性質(zhì)對買賣有什么影響？
答：二手房中購房者應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用，但政府亦可無償收回；出讓是房主已繳納了土地出讓金，購房者對房屋享有較完整的權利。另外，購房者還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十余年，對于購房者而言，繼續(xù)按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
問：市政規(guī)劃對二手房有哪些影響？
答：有些房主在出售二手房時，可能已經(jīng)了解該房屋周邊的規(guī)劃情況。在5到10年左右房屋可能會面臨貶值，或者房屋附近要建高層住宅或工廠，可能影響采光、價格、生活等市政規(guī)劃情況。房主這才急于出售，作為購房者在購買時應全面了解詳細情況。
問：購買政策性住房該注意什么？
答：棚改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時具有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上也有一定的國家規(guī)定，購房者購買時要避免買賣合同與國家法律相沖突。
問：購買單位住房該注意哪些？
答：單位住房有兩種情況，成本價的職工住房和標準價的職工住房。二者的土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時應繳納一定的土地使用費。此外，一般情況下，對于標準價的職工住房，單位也享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。購房者如果沒有注意這些，可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
問：如何與中介約定服務？
答：有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為購房者提供零首付的服務，即購房者所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。購房者以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。這里需要購房者在接受中介服務之前，就要與中介公司約法三章，約定服務事項，或者委托辦理事項的范圍，超出委托部分將由中介公司承擔責任。
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