三環(huán)里、精裝修、價(jià)格優(yōu)惠，真像銷(xiāo)售人員所說(shuō)，買(mǎi)這房就等于“撿漏兒”嗎？昨日，本報(bào)報(bào)道了山西煤老板整棟拋售“和平里八號(hào)”后，究竟能不能買(mǎi)，引來(lái)兩派爭(zhēng)議。記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些假借新房銷(xiāo)售的二手房，不能及時(shí)交付、要簽陰陽(yáng)合同、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，購(gòu)買(mǎi)中有風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)1
房主半年后交付易變卦
交完首付、辦完貸款就能交房、過(guò)戶(hù)，這是北京二手房買(mǎi)賣(mài)的規(guī)矩。可在和平里八號(hào)，這個(gè)規(guī)矩被打破了。
“您看上這套房，可以先交5萬(wàn)元的‘封房費(fèi)’，然后簽合同、辦手續(xù)。不過(guò)，因?yàn)檎诰b修，今年年底才能交房?！变N(xiāo)售人員告訴記者，“封房費(fèi)”就等于定金，現(xiàn)金付訖不退還，但交房時(shí)間和交房標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)明白寫(xiě)進(jìn)合同里。
“近期的樓市變化多樣，買(mǎi)二手房還得等半年交付，這中間的風(fēng)險(xiǎn)可不小。”偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹告訴記者，賣(mài)家屬于隨時(shí)可以跑路的個(gè)人投資客，代理銷(xiāo)售方又是沒(méi)有資質(zhì)的“草臺(tái)班子”，不會(huì)主動(dòng)走資金監(jiān)管流程。一旦下半年樓市變化，房?jī)r(jià)回暖，賣(mài)房人違約的幾率很大?！霸谇皫纵啒鞘袕南碌嘏瘯r(shí)，賣(mài)家違約的案例屢見(jiàn)不鮮?！?/div>
風(fēng)險(xiǎn)2
76平方米房要交83萬(wàn)元稅
因?yàn)榉勘静粷M(mǎn)五年，買(mǎi)房人需要負(fù)擔(dān)一筆不小的稅費(fèi)。銷(xiāo)售人員告訴記者，7層的76平方米的兩居室，房?jī)r(jià)372萬(wàn)元，稅費(fèi)40萬(wàn)元，總價(jià)412萬(wàn)元仍比周邊便宜。
不過(guò)，記者仔細(xì)計(jì)算后，得出的稅費(fèi)遠(yuǎn)不止40萬(wàn)元。由于煤老板8年前的買(mǎi)入價(jià)每平方米僅10000元，按差額的20%繳納個(gè)稅，個(gè)稅就達(dá)59.2萬(wàn)元。再加上3.72萬(wàn)元的契稅，以及20.4萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，三項(xiàng)稅費(fèi)總和為83.32萬(wàn)元，是40萬(wàn)元的兩倍。
“如果要按銷(xiāo)售所說(shuō)，稅費(fèi)控制在40萬(wàn)元，那只能做‘陰陽(yáng)合同’?！笔熘苓吺袌?chǎng)的中介人士向記者透露，像和平里八號(hào)的房子，7層的區(qū)域最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)大概在每平方米27000元。按最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，76平方米的兩居室，個(gè)稅25.8萬(wàn)元、契稅2.05萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)稅11.2萬(wàn)元，總額確實(shí)是39.05萬(wàn)元?！翱墒牵醋畹椭笇?dǎo)價(jià)納稅，買(mǎi)房人得做‘陰陽(yáng)合同’。若是貸款，則只能按205萬(wàn)元的低房款去申請(qǐng)貸款，最多貸出122萬(wàn)元，剩余的249萬(wàn)元，都得一次支付。”
風(fēng)險(xiǎn)3
“借名”房買(mǎi)賣(mài)需授權(quán)
“委托人都是有委托公證的?！变N(xiāo)售人員的說(shuō)辭，恰恰隱藏了最容易被忽略的100套房源背后的隱性借名風(fēng)險(xiǎn)。
北京市安理律師事務(wù)所律師王紀(jì)朝解釋?zhuān)缮洗_定房屋實(shí)際權(quán)屬的依據(jù)，就是房產(chǎn)登記簿，即大家口中的房本。即使借名購(gòu)房人和實(shí)際買(mǎi)房人有借名協(xié)議，若這種借名關(guān)系沒(méi)有反映在房本上，沒(méi)有進(jìn)行過(guò)權(quán)屬變更，實(shí)際買(mǎi)房人同樣沒(méi)有權(quán)利處理房產(chǎn)。
“買(mǎi)房人若購(gòu)買(mǎi)存在借名關(guān)系的房屋，房本上的業(yè)主又是借名購(gòu)房人，必須要求賣(mài)方提供委托書(shū)，證明借名購(gòu)房人委托實(shí)際買(mǎi)房人代為處理產(chǎn)權(quán)?！?/div>
不過(guò)，在這次山西煤老板的神秘拋售中，由于又存在一個(gè)代理賣(mài)房人，王紀(jì)朝指出，這又衍生出一層“轉(zhuǎn)委托”的關(guān)系，也就是煤老板將他的房產(chǎn)處置權(quán)委托給了銷(xiāo)售口中的代理人。這就需要借名購(gòu)房人在委托書(shū)中，同時(shí)明確允許轉(zhuǎn)委托，或者至少?zèng)]有不允許轉(zhuǎn)委托?！敖杳课荩P(guān)系和權(quán)屬?gòu)?fù)雜，若真購(gòu)買(mǎi)，建議多加謹(jǐn)慎，弄清房本上的業(yè)主名。”
您可能會(huì)對(duì)以下資訊感興趣
更多相關(guān)資訊>>
首頁(yè) > 房產(chǎn)資訊 > 二手房指南
> 正文
查看更多資訊>>延伸閱讀
歡迎投稿： 如果您對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有自己的見(jiàn)解，或您在買(mǎi)房、看房過(guò)程中有什么心得體會(huì)，又或您在貸款、收房、裝修中有什么經(jīng)驗(yàn)想和廣大網(wǎng)友分享，歡迎您給我們投稿。稿件一經(jīng)采用我們會(huì)有精美小禮物相贈(zèng)，以表謝意。來(lái)稿請(qǐng)發(fā)至郵箱：pdshouse@163.com 另請(qǐng)?jiān)诟寮凶⒚髂男彰吐?lián)系電話(huà)，以方便我們和您取得聯(lián)系。