今年上半年二手房市場(chǎng)的一次性付款比例保持較高位?！?/p>

　　從今年上半年整體來(lái)看，“穗六條”、“房貸收緊”、“全面推進(jìn)就近入學(xué)”、“公積金貸款意見(jiàn)征求稿”、“一手發(fā)展商以價(jià)換量”以及“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”等都為二手樓市增添許多不明朗因素。部分業(yè)主較為強(qiáng)勢(shì)的心態(tài)也稍有減弱，議價(jià)空間有所加大，但買家的觀望心態(tài)仍較為濃厚。與去年同期相比，今年上半年的廣州二手樓市出現(xiàn)哪些變化？

　　降價(jià)盤(pán)多在郊區(qū)

　　一次性付款買家增多

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，天河、海珠、原荔灣、越秀等市區(qū)的樓價(jià)較平穩(wěn)，降幅不大。白云、原芳村、花都等外圍及近郊片區(qū)的降幅相對(duì)較大。其中，降幅較大的多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外圍及近郊片區(qū)。而市區(qū)有部分板塊價(jià)格有所回調(diào)，如天河北、東圃、濱江中—濱江西、工業(yè)大道和中山八板塊等，但降幅較小，均在1%以內(nèi)，主要是個(gè)別急需現(xiàn)金的置換型業(yè)主小幅讓價(jià)出貨。

　　另一樓市特點(diǎn)是，今年上半年，二手房市場(chǎng)的一次性付款比例保持較高位。其主要有三方面原因：一是房貸收緊，房貸申請(qǐng)難度加大、放款時(shí)間較慢以及利率提高；二是一次性付款的買家大部分屬于二次及以上置業(yè)，部分“賣一買一”，不少買家難獲“首套房貸”的優(yōu)惠，也有部分“限貸”；三是業(yè)主更青睞一次性付款的買家，并有較大幅度讓價(jià)。

　　外圍一手盤(pán)降價(jià)

　　分走市區(qū)“剛需”客

　　龍斌指出，目前市區(qū)新盤(pán)附近較優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)，價(jià)格基本維持在2.5萬(wàn)~3萬(wàn)元/m2，加上高額的稅費(fèi)后，與新盤(pán)仍有一定價(jià)差，大致維持在3500~6500元/m2之間。而與市區(qū)新盤(pán)價(jià)格高企相比，番禺、花都、蘿崗等外圍區(qū)域的新盤(pán)價(jià)格則實(shí)惠得多，部分新盤(pán)甚至有較大幅度讓利促銷走貨。外圍新盤(pán)低價(jià)或?qū)嵸|(zhì)性讓利，對(duì)本區(qū)域的二手樓市產(chǎn)生較大沖擊，同時(shí)也分流了不少中心區(qū)的“剛需”買家。如蘿崗新盤(pán)的價(jià)格在1.3萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/m2之間，價(jià)格較此前回落10%左右，這對(duì)天河?xùn)|部二手剛需客才產(chǎn)生一定的分流影響?？偟膩?lái)說(shuō)，這一輪降價(jià)出貨的熱潮始于外圍區(qū)域，對(duì)本區(qū)以及中心區(qū)的二手買家均產(chǎn)生明顯的分流；同時(shí)也影響買家的購(gòu)房心理，等降心態(tài)進(jìn)一步加劇。

　　上半年樓市月歷

　　1月：二手房?jī)r(jià)高位回落 信貸額度未見(jiàn)放松

　　據(jù)市中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)二手住宅交易市場(chǎng)中介促成的新增放盤(pán)面積與簽約面積分別為10.79萬(wàn)平方米、11.70萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅分別為14.43%、13.91%，成交價(jià)格則大跌21.30%至14058元/m2。

　　當(dāng)月樓市關(guān)鍵事件：“穗六條”發(fā)酵 “等降價(jià)”心態(tài)蔓延

　　受到2013年年尾出臺(tái)的“穗六條”政策影響，廣州二手住宅成交量?jī)r(jià)連續(xù)兩月雙雙下跌，據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅買賣成交均價(jià)為20571元/m2，環(huán)比微跌1.5%。加上臨近春節(jié)，外地戶籍人員提前離穗返鄉(xiāng)過(guò)年，二手住宅總體成交更是進(jìn)入了低潮期，大部分客戶仍舊處于節(jié)前觀望狀態(tài)，“等降”心態(tài)明顯。

　　2月：受春節(jié)影響 行情步入傳統(tǒng)淡季

　　據(jù)市中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)二手住宅交易市場(chǎng)中介促成的新增放盤(pán)面積與簽約面積分別為7.16萬(wàn)平方米、7.97萬(wàn)平方米，分別大幅下跌33.65%和31.90%，成交價(jià)則大漲33.54%至18773元/m2。

　　受春節(jié)假期、政策觀望加重、部分買家經(jīng)濟(jì)預(yù)期謹(jǐn)慎以及房貸收緊等因素影響，廣州二手樓市成交清淡，買家入市意愿不高，交投節(jié)奏放緩。

　　當(dāng)月樓市關(guān)鍵事件：廣鋼地王助推周邊二手房量?jī)r(jià)齊升

　　廣鋼5宗地塊溢價(jià)成交后，更堅(jiān)定準(zhǔn)客戶到芳村置業(yè)的信心，同時(shí)也給當(dāng)?shù)氐男I(yè)主重新確定售價(jià)提供了輔助參考。滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月芳村板塊二手住宅均價(jià)為17031元/m2，比1月的15506元/m2上升9.8%，達(dá)到“量?jī)r(jià)齊升”。

　　3月：“就近入學(xué)”、公積金擬出新政，催谷買家快速入市

　　據(jù)市中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)二手住宅交易市場(chǎng)中介促成的新增放盤(pán)面積與簽約面積分別為13.40萬(wàn)平方米、14.36萬(wàn)平方米，分別大幅大漲87.14%和80.27%，成交均價(jià)18823元/m2，環(huán)比基本持平。

　　當(dāng)月樓市關(guān)鍵事件：“就近入學(xué)”催谷學(xué)位房市