新房如何貸款，二手房如何買，實際上我們的目標(biāo)只有一個，如何用好手中錢買到自己如意且劃算的好房，無所謂新舊，因為房子的空間/理論壽命/折舊程度并非第一要著，反而獲得屬于自己的東西且買得值買得起，這才是首要的。

　　二手房的訂價機(jī)制與新房的差異

　　這一點比較重要，它決定你對房子性價比的基本評價。

　　一般而言，新房訂價地段為首，再結(jié)合新近出讓用地的樓面價來考慮，更多的訂價方法是依照本區(qū)域領(lǐng)先樓盤比照訂價，因而價格中的泡沫成分比較多，而二手房的訂價來源于兩個方面，一是由中介自主訂價，這種出價有較大的回旋余地，主要參照物是新房均價，再考慮所在小區(qū)的建設(shè)品質(zhì)與配套優(yōu)越性來加計部分領(lǐng)先價格內(nèi)容；二是房東自主訂價，基本是看公示的價格區(qū)間，按照自己的內(nèi)心想法訂價，也有談判的余地。

　　記住購二手房與購新房訂價機(jī)制差異后我們可以明顯看到，二手房東能夠讓價的因素主要來自于市場的影響，出手方便與否，目前市場是否存在降價預(yù)期，這個是最為關(guān)鍵的，只要目前市場存在降價預(yù)期，則二手房價出手本來就要低些，我們可以現(xiàn)金支付挑挑對方房子的小毛病使用年限小區(qū)新舊程度等共性問題來獲得理想的價碼。而新房則不然，即使現(xiàn)今市場出現(xiàn)觀望或停滯，但不是所有開發(fā)商都愿意薄利多銷，不是所有開發(fā)商都會受制于市場不得不降價銷售。

　　新房二手房貸款首付的區(qū)別

　　目前貸款買房，在購買新房與購買二手房時，貸款首付的計算有較大區(qū)別。辦理新房貸款時，首付款是按照購買時的市場價作為參考，并根據(jù)個人貸款次數(shù)和個人貸款的信譽程度進(jìn)行多方面的審核來制定貸款比例。

　　而與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評估價”作為參考。

　　所謂評估價是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價值評估而計算出來的。一般二手房評估價低于市場價。評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。

　　一手房首付計算方式：

　　首付款=總房款-客戶貸款額

　　貸款額=合同價（市場價）×70%（首次貸款額度最高可達(dá)70%）

　　二手房首付計算方式：

　　凈首付款=實際成交價-客戶貸款額（凈首付款：不包括國家稅費和中介服務(wù)傭金的首付款）

　　貸款額=二手房評估價×70%（首次貸款額度可達(dá)70%）

　　貸款額估算方式，可用合同價×85%，預(yù)估出大致評估價格。

　　*新房購房貸款最高能夠30年，而二手房最高年限為20年。

　　律師答疑：購買“二手房”要注意規(guī)避哪些問題？

　　單位宿舍的舊房，能否轉(zhuǎn)讓？“二手房”辦過戶手續(xù)時，原業(yè)主一直不肯簽字，怎么辦？

　　1.買房前，必須確認(rèn)賣房人已取得《房屋所有權(quán)證》。

　　按照我國《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。同時該法第十七條還規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)屬證書受國家法律保護(hù)。《房屋所有權(quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)。作為購房者在購買二手房時，必須審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》而且盡量查明賣方提交的《房屋所有權(quán)證》是真實的。

　　2.買房時，必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。

　　我國目前的土地性質(zhì)分為“國有”和“集體所有”兩類。國有土地使用權(quán)取得方式包括劃撥、出讓、出租、作價入股等；集體土地使用權(quán)包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。

　　在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時不存在額外的費用，如果是劃撥的土地在交易時會補交土地出讓金，增加交易成本。所以購買二手房時還必須弄清所購房屋土地使用權(quán)取得方式。