參與拍賣的二手房，一旦遭遇糾紛該如何解決？針對一些網(wǎng)友問的比較多的問題，羊城晚報記者采訪了北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所律師聶衛(wèi)國。

　　案例1 始料不及的面積誤差

　　陳先生于2012年5月17日從拍賣場拍下一棟別墅，建筑面積248平方米，價格310萬元。2012年9月10日，他拿到了該房屋的新房產(chǎn)證，突然發(fā)現(xiàn)房屋的實際面積是242平方米，與拍賣公告所說的248平方米縮小了6平方米。為此，陳先生多次找拍賣公司交涉，但拍賣公司以各種理由推諉。

　　律師解答：陳先生可通過法律途徑，要求拍賣公司或委托人返還多收取的部分房款及多出的部分房款的傭金。根據(jù)法律規(guī)定，面積誤差超過3%可解除合同，小于3%則可以要求對方返還多出的部分費用。

　　建議：如果拍賣成交確認書上標(biāo)明是按單價拍賣的，雙方先約定面積及面積大小的上下浮動范圍；成交面積最終以測量結(jié)果為準(zhǔn)，若超出面積浮動范圍，多退少補。

　　案例2 無“大確權(quán)”的房子沒法辦產(chǎn)權(quán)證

　　某廣場2002年將103套物業(yè)全部拍賣出去，但隨后的幾年這103位買家都無法辦證，原因是當(dāng)時這棟樓沒有辦理工程竣工驗收。

　　律師解答：未辦理初始登記（俗稱“大確權(quán)”）的樓盤項目、發(fā)展商未完成綜合驗收等物業(yè)就算是現(xiàn)樓，沒法辦理房產(chǎn)證。因為初始登記需要發(fā)展商在項目綜合驗收后才能辦理。物業(yè)在拍賣時，拍賣公司沒有明確對相關(guān)物業(yè)的詳細信息進行披露，消費者可向拍賣公司追究責(zé)任。如果當(dāng)時拍賣公司對此信息有披露，消費者則可要求發(fā)展商承擔(dān)相關(guān)義務(wù)或責(zé)任。

　　建議：防范的辦法是可事先到房地產(chǎn)交易中心檔案所查詢（需支付費用）。

　　案例3 “不交吉”物業(yè)有一定風(fēng)險

　　記者了解到，造成不帶租約的“不交吉”標(biāo)的有三種原因：一是回遷戶問題，即開發(fā)商開發(fā)新樓盤時，將部分物業(yè)分給原居民使用，但產(chǎn)權(quán)一直未轉(zhuǎn)給回遷戶，直到其因欠債被拍賣時，產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)公司的；二是單位宿舍問題，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于原工作單位，住戶已上交房改房款，但單位未將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給員工，而后單位因欠費被執(zhí)行，強制拍賣；三是個人按揭購買物業(yè)，但無法供足房款，被強制拍賣。

　　常出入拍賣場的周先生說，由于標(biāo)的物不交吉，經(jīng)常會有租戶到拍賣市場上來阻撓拍賣，他說去年就見了三起這樣的糾紛。

　　律師解答：如果出現(xiàn)不帶租約的租客“釘子戶”，協(xié)商無效的話，買家可申請強制執(zhí)行。而對于帶租約的租客，買家則不能申請強制執(zhí)行。

　　建議：不交吉物業(yè)中 “帶租約”的還可為投資型買家省一筆中介費，如果雙方愿意，最好重新簽一份租賃合同。

　　案例4 超級筍盤成了超級“損”盤

　　從二手中介買過房子的市民可能知道，中介經(jīng)紀人會先幫買家列一個詳細的費用清單，包括購買房屋后的各項支出，這樣可以使買家做到心中有數(shù)。但在拍賣場上，對后續(xù)支付的內(nèi)容和費用，有時買家自己很難把控。

　　王先生剛從拍賣場拍下某標(biāo)的物時，心中還竊喜淘到了超級筍盤，等他去辦理過戶手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)，超級筍盤成了超級“損”盤。原來這個物業(yè)后面還有很多需要他自掏腰包的費用沒弄清楚，包括管理費、水電費等，這些通通加起來，遠超出他原來的預(yù)算。

　　律師解答：買家可要求拍賣公司或委托人承擔(dān)這部分費用，如果對方推諉，則可通過法律途徑解決。

　　建議：買家在進拍賣場前要先向物業(yè)所在小區(qū)管理處及水電公司了解該物業(yè)是否有相關(guān)費用未繳。