■閱讀提示

　　上周，本報今日樓市版刊登《送人房子也要繳稅》后，不斷有讀者致電本報詢問二手房交易方面的相關(guān)問題。

　　這項新規(guī)定是不是能讓“假贈與”逃稅徹底落空，在新政策影響下，二手房交易時應(yīng)注意哪些問題？本期特邀請知名律師解讀新政，希望能對讀者有一定幫助。

　　○特邀點評 聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所董律師

　　政策解讀

　　文件名稱：

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［２００６］１４４號）

　　關(guān)鍵條款１受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按２０％的適用稅率計算繳納個人所得稅。

　　律師解讀

　　這條規(guī)定能對二手房交易中的“假贈與”行為起到震懾作用。對于賣房者來說，“假贈與”可以免交營業(yè)稅；對于買房者來說，賣房者逃脫賦稅后自然會把房價降一點下來。可有了這條規(guī)定后，買房者恐怕不敢再接收“贈與”的房子。因為無論多少年之后，只要把房子轉(zhuǎn)讓，就得額外承擔(dān)一筆數(shù)額不小的個人所得稅。

　　該條款也有瑕疵?！坝嘘P(guān)合理費用”的含義過于籠統(tǒng)，哪些費用是合理的，哪些不合理？沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，具體操作中恐面臨較大的困難。

　　關(guān)鍵條款２

　　對個人贈與不動產(chǎn)過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關(guān)手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人，由稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追繳稅款、滯納金并進行相關(guān)處罰。

　　律師解讀

　　這條規(guī)定明確了房產(chǎn)交易“假贈與”是違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要承擔(dān)嚴(yán)重后果。盡管“假贈與”的雙方存在默契，但只要發(fā)生糾紛，馬腳馬上就會露出來。

　　關(guān)鍵條款３

　　個人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況，在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)證明材料。

　　律師解讀

　　贈與、繼承、遺贈是三個內(nèi)涵和外延并不相同的法律概念，不能以贈與將繼承、遺贈等行為涵蓋起來。否則，不僅會造成概念上的混亂，而且會引起法律適用上的混亂。這也許是整篇通知中最讓人困惑的部分，如果對贈與、繼承、遺贈等行為統(tǒng)統(tǒng)征收個人所得稅，便意味著國家已經(jīng)開始變相開征不動產(chǎn)遺產(chǎn)稅，這可是一個重大舉措。

　　時下流行的避稅方法

　　陰陽合同

　　今年８月，呂先生把兩年前以７２萬元購得的一套別墅以１００萬元賣給王先生。如果按照實際交易價格辦理登記，呂先生需要繳納５．５萬元營業(yè)稅、１萬元個人所得稅（按售房收入×１％計算）；王先生也需繳納１．５萬元的契稅。雙方為了避稅，將合同價改為７２萬元，呂先生只需繳納３．９６萬元的營業(yè)稅，由于沒有售房收入的差額所得，不需繳納個稅。同時，王先生的契稅只需繳納１０８００元。私下里，呂先生又與王先生簽訂了一份實價交易合同。

　　點評：一般情況下，房價的確定以送到交易中心的房屋買賣合同（陽合同）為準(zhǔn)，如果私下簽訂的另一份合同（陰合同）約定不明確或者不詳細(xì)，賣房者就有可能被買方鉆了空子，只按照“陽合同”的價格支付購房款。

　　假送真賣

　　今年７月份，張先生通過“房屋贈與”的方式賣掉了房產(chǎn)。２００３年，他以５０萬元購買了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在以７０萬元出售，通過這種

“房屋贈與”方式，可以為其減少３．８５（７０×５．５％）萬元的營業(yè)稅支出和０．７（７０×１％）萬元的個人所得稅支出。

　　點評：房屋贈與在交易過程中，一般只收取手續(xù)費用，而由此涉及的營業(yè)稅等稅費都是免繳的。但是剛出臺的政策規(guī)定，明確了房屋再轉(zhuǎn)讓時須繳納２０％個人所得稅，如果買者日后想把這套“無償獲贈”的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不得不繳納５５１１５元的個稅。

　　以租代售

　　“以租代售”是指雙方在確定成交的意愿下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限到辦理產(chǎn)權(quán)過戶不用繳納營業(yè)稅的時間（即取得產(chǎn)權(quán)５年）為止，雙方在租賃合同里約定，買賣雙方在正式簽訂買賣合同并實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶后，買方可以將先期支付的租金用以沖抵購房款。

　　點評：房產(chǎn)價格的波動往往是買賣雙方在簽約時難以預(yù)料的。將來萬一房屋價格上漲了，那賣方完全有可能寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定價格賣房子，這顯然是買方所不能接受的。