靠近軌道交通線的辦公用房一直頗受市場(chǎng)青睞，李銘名下的房產(chǎn)也不例外。一家小公司對(duì)該套房產(chǎn)“一見傾心”，雙方接觸了沒多長(zhǎng)時(shí)間，便爽快簽下了3年的房屋租賃合同。出租完成之后，這套房產(chǎn)卻被另一家公司看中，而且還愿意將其買下自用。李銘這時(shí)恰好現(xiàn)金短缺，如果將該套房產(chǎn)出讓，倒是一個(gè)很好的周轉(zhuǎn)良機(jī)。急著擺脫資金困境的李銘滿口應(yīng)承，自己一定可以妥善處理好租客問題。

就在雙方簽訂房屋買賣合同之前，李銘發(fā)函給租客，表明這套房屋準(zhǔn)備出讓的計(jì)劃，同時(shí)還征詢對(duì)方是否愿意行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在得到租客否定回答之后，李銘放心地與買家簽訂了房屋買賣合同。之后，李銘通知租客做好搬遷準(zhǔn)備，不曾想租客卻回復(fù)說要“繼續(xù)租賃下去”，對(duì)于解除租賃合同的說法并不贊同。李銘沒曾想徒生變故，就把之前征詢問函翻出來進(jìn)行論證。但租客表示，同意出售房屋并不意味著同意解除租賃合同。

這下子，李銘傻了眼，因?yàn)樵诜课葙I賣合同中并未注明房產(chǎn)的出租情況，當(dāng)時(shí)雙方只是在口頭上予以溝通，買家對(duì)于之前明確告知有租客的情況很容易抵賴掉。他懷著僥幸心理通知買家，希望能延緩時(shí)間交付房屋。但買家卻不買賬，不但不肯承認(rèn)之前李銘確有提及的實(shí)情，還威脅說如果無法在半個(gè)月內(nèi)解決，就要解除購(gòu)房合同并且追討10%的違約金。李銘陷入了被動(dòng)境地。

律師意見：

根據(jù)《合同法》關(guān)于租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租房屋如果在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，并不影響租賃合同的效力。這也就是人們常說的，“買賣不破租賃”的法律依據(jù)。根據(jù)這一規(guī)定，無論房屋買受人是否知曉出賣房屋存在承租人，均不影響原租賃合同的法律效力。新的房東應(yīng)當(dāng)按照原有租賃合同的條款與承租人繼續(xù)履行租賃合同，直至該合同履行完畢再有權(quán)決定是否收回房屋自行使用。

如果原房屋所有人在簽訂房屋出售合同之前，明確告知買受人該房屋存在租賃合同和承租人，那么房屋出賣人不需要承擔(dān)責(zé)任。如果房屋出賣人未能在簽訂合同之前將房屋有租賃合同的情況告知買受人，或者沒有證據(jù)證明出賣人行使了這一義務(wù)，那么房屋買受人就能根據(jù)合同約定追究出賣人的違約責(zé)任甚至解除房屋買賣合同。