約定不明正當(dāng)權(quán)益難獲支持

　　案例周婷看過(guò)許嵐的房屋后，感到非常適合自己，但65萬(wàn)元的要價(jià)，又使她一時(shí)無(wú)法付清全部資金。而許嵐既擔(dān)心賣了房子收不到錢，又怕有人出更高的房?jī)r(jià)。故雙方在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，僅僅提到由周婷付10萬(wàn)元定金，至于何時(shí)付清房款、交付房屋、辦理過(guò)戶手續(xù)問(wèn)題，只是籠統(tǒng)提及“待周婷付清房款后，辦理相關(guān)手續(xù)”。過(guò)后，當(dāng)周婷持55萬(wàn)元房款要求許嵐“辦理相關(guān)手續(xù)”時(shí)，許嵐卻把房屋以71萬(wàn)元的價(jià)格，賣給了他人。周婷遂以許嵐違約為由，要求她雙倍返還定金。

　　點(diǎn)評(píng)法院審理后駁回了周婷要求許嵐雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，理由是本案對(duì)履行問(wèn)題約定不明，不能認(rèn)定許嵐已經(jīng)違約。合同是當(dāng)事人履約的依據(jù)，沒(méi)有合同也就沒(méi)有了履約的依據(jù)。就約定不明的處理，《合同法》作了具體規(guī)定，由于本案存在雙方義務(wù)、多項(xiàng)不明、互為條件等問(wèn)題，故不能從中找到答案。只能說(shuō)是雙方在締約階段有過(guò)粗略約定，對(duì)未盡內(nèi)容寄希望于履行過(guò)程中再行約定，即仍然屬于締約問(wèn)題，充其量只能說(shuō)雙方此前存在締約過(guò)失，也就不存在是否違約問(wèn)題。因此，務(wù)必在合同中寫清價(jià)款、付款方式、交房時(shí)間，包括總價(jià)款（含幣種），各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用的承擔(dān)，價(jià)格上漲、下跌時(shí)的處理，還包括付款的時(shí)間、地點(diǎn)、方法，以及合同生效時(shí)間、何時(shí)交付房屋，中止、終止或解除的條件，以及哪些情況屬于違約，怎樣承擔(dān)違約責(zé)任。

　　逃避稅收惡意違約難獲償

　　案例宋娟在與房主唐琳就二手房屋買賣問(wèn)題協(xié)商一致后，宋娟提出：為了逃避稅收，可以將69萬(wàn)元的成交額，在合同中只寫39萬(wàn)，宋娟另外給唐琳30萬(wàn)元，唐琳也另行出具給宋娟一張收據(jù)。五天后，已經(jīng)付清全部房款的宋娟，要求唐琳去辦理產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，唐琳卻表示不賣了。經(jīng)宋娟一再追問(wèn)，唐琳才說(shuō)出，有人比她多出了5萬(wàn)元房?jī)r(jià)?！半y道你就不怕我按照合同，追究你10萬(wàn)元違約金嗎？”可唐琳對(duì)此無(wú)動(dòng)于衷，甚至告訴宋娟：69萬(wàn)元房款我會(huì)奉還。對(duì)于其它問(wèn)題，你愛(ài)怎樣就怎樣？

　　點(diǎn)評(píng)盡管唐琳的行為確已違約，盡管宋娟與唐琳簽訂的《房屋買賣合同》中明確規(guī)定“如果一方違約，必須支付給對(duì)方違約金人民幣10萬(wàn)元”,但法院仍以合同無(wú)效為由，判決駁回了宋娟要求唐琳支付違約金的訴訟請(qǐng)求?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。本案協(xié)議，既有宋娟與唐琳惡意串通，損害國(guó)家利益的成分，也有以合同這一合法形式，掩蓋逃稅這一非法目的成分，還違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　未看證件房款打水漂

　　案例2009年元月，經(jīng)人介紹，劉萍認(rèn)識(shí)房主李康?？催^(guò)房屋之后，劉萍感到非常滿意，尚未見(jiàn)到房屋產(chǎn)權(quán)證便與李康簽訂了一份《房屋買賣合同》，并當(dāng)即按合同付清了50萬(wàn)元房款。一周后，劉萍依約在房管部門靜候李康辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，可一直未見(jiàn)李康蹤影。李萍雖感到不妙，但慶幸自己有合同、收款收據(jù)、房子鑰匙，遂決定先直接搬入居住再說(shuō)。誰(shuí)知，一個(gè)自稱李康哥哥名叫李安的人聞?dòng)嵳疑祥T來(lái)，說(shuō)他是房子的共有人，李康無(wú)權(quán)出賣房屋，要?jiǎng)⑵简v房。

　　說(shuō)法法院審理認(rèn)為，該房屋為李安、李康兄弟的共同共有，李康未經(jīng)李安同意而出賣房屋，侵犯了李安的財(cái)產(chǎn)權(quán)，劉萍與李康所簽訂的《房屋買賣合同》當(dāng)屬無(wú)效。因此，在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)查明房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有人是一人還是數(shù)人，共有人是否同意出售，并核對(duì)他們的身份證件是否與產(chǎn)權(quán)證登記的所有人相符。在簽訂房屋買賣合同時(shí)，共有人應(yīng)全部到場(chǎng)并簽名，因故確實(shí)不能到場(chǎng)的，應(yīng)出具委托書(shū)及代理人身份證件。