房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”即將結束，市場冷熱不均。在熱點城市出現(xiàn)“搶房潮”的同時，部分城市成交量表現(xiàn)平淡。業(yè)界分析稱，這與多地上調(diào)房貸利率不無關系，個別城市甚至出現(xiàn)銀行停止受理房貸的現(xiàn)象。

    《經(jīng)濟參考報》記者了解到，目前銀行信貸政策呈現(xiàn)明顯收緊之勢，盡管尚未出現(xiàn)銀行普遍停貸的現(xiàn)象，不過首套房貸八五折的優(yōu)惠利率已經(jīng)成為歷史，主流銀行當前的房貸利率大部分上調(diào)至九折以上，個別銀行開始執(zhí)行基準利率。

    分析人士指出，房貸政策收緊使得購房門檻提升，成本增加，將直接影響到剛需群體的入市熱情。

    

    成色 金九銀十部分樓市表現(xiàn)平淡

    一直以來，房地產(chǎn)市場的“金九銀十”總是備受關注。隨著前三季度結束，今年國慶長假期間的成交情況無疑成為第四季度成交的風向標，進而影響到整個全年的市場走勢。

    市場機構CRIC研究中心在對全國49個城市，20家企業(yè)以及上百個項目跟蹤調(diào)研后指出，今年國慶期間房地產(chǎn)市場冷熱不均，部分城市表現(xiàn)平淡。

    一方面，10月長假期間多數(shù)城市周度成交量環(huán)比9月均有所下降。調(diào)研的49個城市中，僅7個城市有所上漲。該機構指出，國慶長假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠小于9月周均水平的重要原因；此外，與去年同期相比，三線城市成交情況明顯好于一二線城市。

    

    CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“我們調(diào)研的24個一二線城市中僅10個城市成交量高于去年黃金周期間，而其他14個城市較去年國慶期間成交量全部下降，廈門、石家莊跌幅甚至達到80%以上；與一二線城市相比，25個三線城市則完全相反，只有6個城市較2012年黃金周成交量有所下降，其余城市全線上漲”。

    

    在楊晨青看來，供應不足致使“銀十”以來部分城市市場成交平淡。各房企2011年以前的土地儲備已經(jīng)基本消化完畢，而2011年以及2012年初恰逢企業(yè)拿地低潮，致使現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進入市場成為商品住宅供應。

    他表示，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”的推盤旺季普遍出現(xiàn)在9月，10月市場供應漸少使得成交略遜于9月。此外，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)推廣渠道越來越多，房展會對市場的影響正逐年趨弱，今年國慶期間各地的房展會關注度也不及往年。

    

    楊晨青還指出，銀行普遍收緊個貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升，審批條件從嚴、首套房貸利率上浮等已經(jīng)成為各銀行的共識，甚至個別城市個別銀行已經(jīng)暫停個人住房貸款業(yè)務。

    利空 主流銀行房貸利率普遍上調(diào)

    一二線城市，銀行收緊房貸正成為普遍現(xiàn)象。除了北京等城市普遍上調(diào)房貸利率以外，近期廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業(yè)務。以北京為例，當前主流銀行首套房貸利率報價均為九折以上。自2012年一季度以來，首套房貸八五折利率在北京全線鋪開，成為推動市場復蘇、提振購房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始，多家銀行逐步取消八五折利率優(yōu)惠。目前僅有數(shù)家外資行依然提供八五折優(yōu)惠利率，但是受制于較為苛刻的條件，市場份額極為有限，首套房貸利率主流報價已經(jīng)提到了九折以上。

    

    鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從首套房貸利率批貸的結果來看，八五折利率優(yōu)惠占比從4月開始穩(wěn)步下滑，到9月占比達到43.6%，為2012年3月以來的最低。從目前的銀行口徑來看，仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報價維持在九折，部分銀行已上調(diào)至95折，甚至是基準利率。通常年底銀行的信貸額度都會減少，預計四季度銀行的利率報價還會呈上漲的趨勢。

    張旭表示，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩(wěn)步下滑，其后則保持低位運行的穩(wěn)定局面，2013年二季度以來出現(xiàn)上行態(tài)勢。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計，11月、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會達到九五折以上。