在購買二手房的過程中，手續(xù)、產(chǎn)權(quán)等很多情況都需要了解。因?yàn)槎址糠N類繁多，而且在購買之前已經(jīng)有過主人，相比一手房，情況較為復(fù)雜。近期，多位市民咨詢，在購買二手房之前應(yīng)該先了解哪些信息？

　　市區(qū)青衣江路某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人對此作出了解答。

　　問：正在租賃的房屋能否買賣？

　　答：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還被別人租賃。如果購房者只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，購房者極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多購房者及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　問：土地性質(zhì)對買賣有什么影響？

　　答：二手房中購房者應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用，但政府亦可無償收回；出讓是房主已繳納了土地出讓金，購房者對房屋享有較完整的權(quán)利。另外，購房者還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十余年，對于購房者而言，繼續(xù)按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

　　問：市政規(guī)劃對二手房有哪些影響？

　　答：有些房主在出售二手房時(shí)，可能已經(jīng)了解該房屋周邊的規(guī)劃情況。在5到10年左右房屋可能會面臨貶值，或者房屋附近要建高層住宅或工廠，可能影響采光、價(jià)格、生活等市政規(guī)劃情況。房主這才急于出售，作為購房者在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

　　問：購買政策性住房該注意什么？

　　答：棚改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)具有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上也有一定的國家規(guī)定，購房者購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律相沖突。

　　問：購買單位住房該注意哪些？

　　答：單位住房有兩種情況，成本價(jià)的職工住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房。二者的土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納一定的土地使用費(fèi)。此外，一般情況下，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，單位也享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。購房者如果沒有注意這些，可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

　　問：如何與中介約定服務(wù)？

　　答：有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為購房者提供零首付的服務(wù)，即購房者所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。購房者以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。這里需要購房者在接受中介服務(wù)之前，就要與中介公司約法三章，約定服務(wù)事項(xiàng)，或者委托辦理事項(xiàng)的范圍，超出委托部分將由中介公司承擔(dān)責(zé)任。