七八月份是“畢業(yè)族購(gòu)房季”，不少剛邁入社會(huì)的畢業(yè)一族選擇畢業(yè)就買房，置業(yè)是大事。關(guān)于二手房買賣

　　問：我買了一套二手房，當(dāng)時(shí)戶主稱房屋帶小露臺(tái)，交易完成后，得知露臺(tái)是違章的。我如何維權(quán)？

　　答：很多二手房的露臺(tái)是屬于公共空間的，有些雖然看起來有露臺(tái)，但是事實(shí)上是違章建筑，在購(gòu)買之前要弄清楚咨詢明白。二手房交易一般以合同為準(zhǔn)，如果露臺(tái)屬于房主，應(yīng)在戶型上標(biāo)示，并注明不算違章；如果在二手房買賣的合同上面沒有標(biāo)明，那么維權(quán)者很難勝訴。

　　在此提醒讀者，在買賣二手房的時(shí)候，如果有露臺(tái)的話，最好在合同上標(biāo)明露臺(tái)的面積、方位和價(jià)格，并且要寫明如果是違章的露臺(tái)，后期涉及拆除問題的時(shí)候，賣方應(yīng)該賠付多少款給買方。

　　問：第一次買二手房，請(qǐng)問簽正式合同時(shí)要注意什么？如何辨別三證的真假？

　　周包軍（杭州我愛我家企劃部總監(jiān)）答：主要還是產(chǎn)權(quán)明確、條款明晰，特別對(duì)于貸款、款項(xiàng)、戶籍等事項(xiàng)做相應(yīng)明確的約定。三證的真假需要相應(yīng)的發(fā)證單位才能辨別。在合同簽署前，中介人員會(huì)在網(wǎng)上進(jìn)行產(chǎn)權(quán)信息查詢，核實(shí)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)信息。

　　問：我在外地貸款買過房，去年買第二套房子時(shí)，銀行和開發(fā)商在查詢過后同意我作為首套房支付，但3個(gè)月后銀行又通知我不可以作為首套房支付。我想要解除購(gòu)房合同，可開發(fā)商要收違約金，請(qǐng)問我該怎么辦？

　　章惠芳（資深業(yè)內(nèi)人士，杭州雙贏機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)）答：銀行的政策是在變化的，3個(gè)月的時(shí)間銀行有可能改變政策。如果沒有有效證據(jù)證明銀行和開發(fā)商在查詢過后同意你作為首套房支付，那么就不能構(gòu)成違約。

　　如果是因?yàn)槟阃狭巳齻€(gè)月沒有辦理貸款而造成貸款變動(dòng)的話，那么理當(dāng)自己來承擔(dān)責(zé)任；如果是一開始就把資料全部給到開發(fā)商和銀行，是他們遲遲沒有辦理，又在3個(gè)月后通知不可以作為首套房支付的話，可以和開發(fā)商協(xié)商溝通，減少或免收違約金。

　　關(guān)于停車位

　　問：我想咨詢下，小區(qū)的停車位租金是不是全體業(yè)主的？物業(yè)公司是否有權(quán)利出租并占有租金？業(yè)主該怎么維權(quán)？

　　張軼群（浙江浙元律師事務(wù)所副主任）答：《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)車位的歸屬問題有相關(guān)的規(guī)定，地面車位很明確規(guī)定所有權(quán)是全體業(yè)主，而地面車位的租金歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司方面可以代收，然后公示業(yè)主這筆款項(xiàng)，如果社區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)，那么這筆款項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)管理；對(duì)于地下車位和其他投資建設(shè)的車位則遵循“誰投資誰受益”的原則，投資方需要支付物業(yè)公司車位管理等其他費(fèi)用，車位租金的具體費(fèi)用如何分成由投資商和物業(yè)公司自行協(xié)商。

　　關(guān)于出租房

　　問：我有一套門面房出租了，租客又轉(zhuǎn)租給了別人，現(xiàn)在租客一直拖欠我的房租，請(qǐng)問我能直接從現(xiàn)租者手上收回房子嗎？我們應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益？

　　宋文杰（杭州我愛我家市場(chǎng)評(píng)論員）答：這里存在兩個(gè)租賃關(guān)系。對(duì)于你和承租人之間，如果他不交租賃費(fèi)，則你可以按照合同約定解除租賃關(guān)系和要求其支付租賃費(fèi)以及其他經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于你的解除使得他與次承租人之間的租賃合同無法繼續(xù)履行的，則次承租人會(huì)追究其違約責(zé)任、要求賠償損失等。所以可以要求次承租人騰退房屋，或直接與次承租人簽訂租賃合同。從次承租人的角度來說，如果你與承租人之間的合同沒有標(biāo)明商鋪能轉(zhuǎn)讓，那么次承租人所造成的損失（包含已繳的房租）應(yīng)該由承租人承擔(dān)。

　　問：我有一套市中心38平方米的小戶型房源，一梯四戶的，想問下專家，現(xiàn)在的行情該出租還是出售？

　　周包軍（杭州我愛我家企劃部總監(jiān)）答：年代較老、戶型較差的物業(yè)還是建議擇機(jī)出手，如果沒有相應(yīng)的學(xué)區(qū)概念和特別有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這類老物業(yè)的保值性會(huì)隨著建筑年代的遞增而逐漸降低，不建議長(zhǎng)期持有。

　　關(guān)于政策

　　問：聽說在杭州市區(qū)首次購(gòu)買140平方米以下的普通住房，可以享受購(gòu)房補(bǔ)貼？

　　宋文杰（杭州我愛我家市場(chǎng)評(píng)論員）答：這一政策僅在2010年期間曾有執(zhí)行，并于同年10月取消，目前并沒有出臺(tái)相關(guān)補(bǔ)貼政策。

　　關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房

　　問：我有一套經(jīng)濟(jì)適用房，我想問下，我的父親能把房子過戶給我嗎？

　　周包軍（杭州我愛我家企劃部總監(jiān)）答：經(jīng)適房不能直接過戶，需符合上市條件，并補(bǔ)繳土地出讓金之后才能取得完整產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)繳的土地出讓金根據(jù)取得房屋的年限來定，具體情況請(qǐng)參照《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理的實(shí)施意見》。