策略二:購房須活用政策

    政府鼓勵住宅消費,出臺系列鼓勵自住消費政策,并通過降低首付比例以及貸款利率水平,來降低購房門檻。購房者應(yīng)該用足這些政策,讓購房變得相對輕松一些。

【案例】安徽來滬打拼的王先生準(zhǔn)備購買一套住房。他同時看中了兩套二手房,其中一套出自板塊內(nèi)一個新近開發(fā)的大盤,小區(qū)配套完善,他對此很滿意。不過由于對方取得房產(chǎn)證才一年多時間,因此要支付營業(yè)稅、個人所得稅等,雖然沒有明說讓他來承擔(dān),但肯定已將這部分費用加在房價里面了?？紤]良久,王先生選擇了另外一套住房,雖然這套房子出自七寶附近某新村內(nèi),配套稍微欠缺一點,但購買這套房子無需支付更高的稅費。

【應(yīng)對策略】知名樓市專家蔡為民表示,目前政府鼓勵自住消費,因此他建議購房者盡可能用足政策首先要關(guān)注所購房產(chǎn)是否滿足免稅要求。比如購買普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費等優(yōu)惠政策,購買90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外,對于取得房產(chǎn)時間超過兩年的,也可減免營業(yè)稅和個稅。

    其次要注意是否滿足利率優(yōu)惠條件。經(jīng)央行去年連續(xù)5次降息后,5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.94%,但如果滿足利率優(yōu)惠條件,還可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可減少30%。當(dāng)然,活用政策的同時也要關(guān)注政策的時效性,要及時出手以保證多享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠。

策略三:妙用住房公積金

    住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現(xiàn)在節(jié)省利息支出方面,還能有效降低二次置業(yè)的成本。

【案例】朱小姐即將跟男友步入婚姻殿堂,買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在上海中環(huán)線附近購置一套兩房,購房預(yù)算在160萬元左右。雙方父母支援了40萬元,加上兩人積攢下來的20萬元,他們總共有60萬元的購房資金。考慮到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負(fù)擔(dān),他們決定先領(lǐng)結(jié)婚證,然后共同申請住房公積金貸款,因為按照上海目前的相關(guān)政策,他們可以申請到公積金貸款80萬元。

【應(yīng)對策略】在購房過程中如何用足政策,這是購房者應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。如對于朱小姐而言,按照他們當(dāng)前的實力,需要貸款100萬元,假設(shè)以一個人的名義購房,雖然能夠申請到40萬元的公積金貸款,但相對于以夫妻名義而言,成本還是要高一些。記者計算發(fā)現(xiàn),假設(shè)還款期限為20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可見,活用政策能夠有效減輕購房負(fù)擔(dān)。

策略四:換籌獲得更高回報

    考慮到目前房產(chǎn)的長期投資回報偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。與其這樣,還不如通過"換籌"來獲取更高的回報。

【案例】張女士在房產(chǎn)投資方面很有經(jīng)驗。近期她將手中一套在租賃市場表現(xiàn)差強人意的房子出手了,準(zhǔn)備加點錢在位于靜安區(qū)的中凱城市之光買套小戶型。因為她發(fā)現(xiàn)出自這個小區(qū)的房子能得到更高的租金,當(dāng)然,還有更讓她倚重的是高檔樓盤價格上漲空間更大,投資這類物業(yè)能獲得更高的回報。

【應(yīng)對策略】投資房產(chǎn)講究地段。位于核心區(qū)域的高檔樓盤,其消費群體不是普通消費者,因此它的價值不僅僅只是體現(xiàn)在單價上,這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購房者追捧的緣故。此外,隨著市中心新盤開發(fā)量的減少,未來供應(yīng)量極為有限,正所謂物以稀為貴,高檔住宅的升值空間要大一些。因此,投資高檔住宅,其實是一種更為合理的做法。

    專家表示,近期通脹壓力顯現(xiàn),在這種情況下,投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如高檔住宅以求保值增值,也是很多經(jīng)驗人士慣常做法。因此只要條件允許,投資者可以通過"換籌"方式,投資高檔住宅。

策略五:盲目追漲不可取

    近期有不少樓盤已開始提價,二手房房東也開始跳價,在這種情況下,購房者是盲目追漲?還是隔岸觀火?專家給出的建議是學(xué)會"揀房",挑選真正適合自己的房子。

【案例】朱先生最近碰到了一件郁悶事。他在莘莊附近某中介公司看中了一套三房,報價165萬元。而這套房子一個月前的報價為155萬元,但考慮到近期行情有所上漲,他接受了新的報價。沒想到臨近簽約時,賣家突然來電稱有人出170萬元,如果朱先生愿意接受這個價位,可優(yōu)先賣給他。