為了控制投資性購房行為帶來的樓市泡沫,北京、大連和杭州等地銀監(jiān)局分別重申,二套房貸首付比例不得低于40%,并且不能享受貸款利率優(yōu)惠。下半年,如果投機性需求過度擠占市場、推高房價,國家有可能通過加息、收緊二套房貸等手段來抑制房價的過快上漲。如果利率從基準利率的70%上調(diào)到110%,將會對投資性需求產(chǎn)生較大影響。因此,二手房貸款政策的走向?qū)⒊蔀橛绊懛康禺a(chǎn)市場銷售的重要因素。

下半年房地產(chǎn)市場二大發(fā)展趨勢

    一是房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈。雖然目前房地產(chǎn)投資增速仍處于歷史低位,但受銷售回暖和政策支持等正面因素拉動,未來房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)回暖,房屋新開工面積負增長情況將有所改善。首先,房價上漲和銷售回升是推動開發(fā)投資增加的主要動因。其次,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資恢復奠定了較好的基礎。上半年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元,同比增長23.6%,增速比2008年全年提高21.8個百分點,比一季度提高14.4個百分點。其中,個人按揭貸款增速逐月加快,扭轉(zhuǎn)了2008年負增長的狀況,同比增速達到63.1%。第三,為應對國際金融危機,擴大國內(nèi)需求,今年5月份,國家下調(diào)了商品住房資本金比例,其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào),將降低行業(yè)融資門檻,增強開發(fā)商的投資能力,促進房地產(chǎn)投資增速回升。第四,有限的庫存將鼓勵開發(fā)商加快投資。今年上半年,房產(chǎn)銷售的驟增大大減少了房屋庫存,而有限的庫存將鼓勵開發(fā)商加快投資。

    二是房價出現(xiàn)反復的可能性較大。當前,我國房地產(chǎn)銷售暴增、房價大幅反彈是貨幣流動性過多、通脹預期明顯、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中釋放等多種因素共同作用的結果。由于世界經(jīng)濟走勢仍不明朗、我國經(jīng)濟整體還處于恢復期,企穩(wěn)回升的基礎還不穩(wěn)固,就業(yè)形勢比較嚴峻、居民收入預期不樂觀,因此,自住型需求對房價的承受能力是有限的。

    面對房價高漲,部分剛性需求已經(jīng)開始觀望、萎縮。投資性購房者的進入雖然帶來了市場的暫時繁榮,但是這部分資金流動性大,來得快、撤得也快,不可能成為房地產(chǎn)市場的主力。

    因此,目前房地產(chǎn)市場熱銷的局面難以長久維持,在房價大漲的同時,市場風險也在不斷積累,如果房價反彈幅度超出購房者的心理預期,樓市將進入新一輪調(diào)整,市場波動和房價反復的可能性在加大。