隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，二手房交易市場日漸火爆。房屋中介機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù)，在很大程度上方便了消費(fèi)者購房，但由于行業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范及從業(yè)人員的良莠不齊，導(dǎo)致這一領(lǐng)域的問題依然突出。

　　那么，對(duì)于買房置業(yè)者來說，在買二手房時(shí)需要注意哪些法律問題，才能避免上當(dāng)受騙？買賣雙方通過房產(chǎn)中介買房賣房時(shí)，如何規(guī)避相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)？出現(xiàn)問題時(shí)，又該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？本期“舉案說法”就這些問題進(jìn)行分析探討。

　　典型案例：

　　案例1

　　房屋交易失敗后工商協(xié)調(diào)退定金

　　2013年3月，市民杜某通過蘭州某房產(chǎn)代理公司看中了一套房屋，并交納定金5000元及過戶手續(xù)費(fèi)2萬元。后因房屋所有權(quán)人不在蘭州，無法辦理過戶手續(xù)，因此，杜某要求該房產(chǎn)代理公司退還定金及過戶手續(xù)費(fèi)，但該公司不予退還。

　　蘭州市工商局接到杜某的書面投訴后，經(jīng)執(zhí)法人員調(diào)解，該房產(chǎn)代理公司同意為杜某退還定金及過戶手續(xù)費(fèi)共計(jì)2.5萬元。

　　案例2

　　夫妻一方擅賣房中介退回中介費(fèi)

　　2013年，市民嚴(yán)先生通過一中介公司購買了一套房屋。支付房款前，房主金師傅稱賣房一事已征得妻子姚女士的同意，并給嚴(yán)先生出示了一份簽有姚女士名字的家庭協(xié)議。于是，嚴(yán)先生以65萬元的價(jià)格購買了金師傅的房子。根據(jù)約定，他給金師傅先期支付了50萬元，其余的房款等到辦理過戶后當(dāng)場兌現(xiàn)。同時(shí)，嚴(yán)先生還給中介公司付了2萬元的服務(wù)費(fèi)。

　　當(dāng)雙方辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，卻遭到了姚女士的反對(duì)。姚女士稱，其丈夫出示的家庭協(xié)議是虛假的，簽名也是偽造的。房屋過戶的事情便泡了湯。后經(jīng)多次索要，中介公司才退還了相關(guān)費(fèi)用。

　　主持人：由于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的良莠不齊，導(dǎo)致房產(chǎn)交易過程中的法律糾紛案件時(shí)有發(fā)生，對(duì)這一領(lǐng)域的監(jiān)管有哪些法律法規(guī)？

　　宋永強(qiáng)：我國《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定內(nèi)容中，有專節(jié)對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)作了相應(yīng)的規(guī)定。建設(shè)部根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)人員資格管理、機(jī)構(gòu)管理、業(yè)務(wù)管理及違法責(zé)任等作了詳細(xì)的規(guī)定。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事中介服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守這些法律法規(guī)的規(guī)定。

　　主持人：房屋交易不成功，中介費(fèi)能否退還？

　　宋永強(qiáng)：中介費(fèi)實(shí)質(zhì)是中介機(jī)構(gòu)為了促成交易成功付出相應(yīng)勞動(dòng)而應(yīng)獲得的勞務(wù)報(bào)酬。當(dāng)房屋交易不成功時(shí)，要看導(dǎo)致不成功的原因是什么。如果是因中介機(jī)構(gòu)在促成交易過程中未盡謹(jǐn)慎審查及必要的告知義務(wù)，或某些工作不及時(shí)、不充分所致，交易不成功的責(zé)任應(yīng)由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)，所收中介費(fèi)理應(yīng)退還。但如果中介機(jī)構(gòu)已為了促成交易付出了相應(yīng)的勞動(dòng)，而因賣方一房二賣或買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開中介與賣方簽訂房屋買賣合同等違反誠信原則，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)所撮合的交易未能成功的，應(yīng)由委托方承擔(dān)責(zé)任，所付中介費(fèi)部分或全部不予退還，給中介機(jī)構(gòu)造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　主持人：夫妻一方在未經(jīng)對(duì)方同意的情況下出售共有房產(chǎn)，買方如何維護(hù)自身合法權(quán)益？

　　宋永強(qiáng)：依據(jù)法律規(guī)定，夫妻任何一方處分共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)征得另一方的同意，未經(jīng)另一方同意的處分行為無效。在房產(chǎn)交易過程中，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)全面收集與交易房屋有關(guān)的信息、材料，并對(duì)買方負(fù)有如實(shí)告知義務(wù)。如買方明知夫妻一方在未經(jīng)對(duì)方同意的情況下出售共有房產(chǎn)，仍購買該房屋的，該購買行為可能因另一方提出異議而無效。因此，買方在購買房屋時(shí)，也應(yīng)盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，以免發(fā)生不必要的糾紛。

　　主持人：通過房產(chǎn)中介買房，需要注意哪些法律問題？

　　宋永強(qiáng)：作為買房人，通過房產(chǎn)中介買房，首先應(yīng)選擇資質(zhì)證件齊全、管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)良的中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。其次，全面準(zhǔn)確了解欲購房屋相關(guān)信息，如查看房產(chǎn)證原件、有無權(quán)利瑕疵、有無權(quán)屬糾紛、有無共有人等，賣方的委托手續(xù)是否真實(shí)有效，價(jià)格是否公平合理，必要時(shí)和賣方見面核實(shí)或去房管局調(diào)查。再次，和中介機(jī)構(gòu)溝通交涉的每個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)有規(guī)范的程序，如簽訂合同應(yīng)仔細(xì)審查內(nèi)容，不能盲目簽字，并應(yīng)盡可能落實(shí)相關(guān)證據(jù)，盡可能將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。