二手房買賣與新房發(fā)售不同，存在很多不易察覺(jué)的隱患。對(duì)于大多數(shù)買家而言，房產(chǎn)中介設(shè)下的交易陷阱難以識(shí)破，房屋產(chǎn)權(quán)也很難理清頭緒，而由于買賣雙方自身因素造成的房產(chǎn)糾紛相當(dāng)常見(jiàn)。

二手房買賣存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？該怎樣規(guī)避？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)不少，但可規(guī)避的辦法也很多。

風(fēng)險(xiǎn)1聯(lián)合賣家賺取差價(jià)

這種做法，通常是在房子掛牌出讓之前，中介與業(yè)主簽訂協(xié)議，約定一個(gè)成交價(jià)，如果賣出更高的價(jià)錢(qián)，多出部分全部歸中介所有。在交易行情高漲時(shí)，中介公司可以將房屋順利出手，以賺取買賣差價(jià)；在交易行情低迷時(shí)，中介公司則會(huì)以無(wú)法成交為理由終止合同。

風(fēng)險(xiǎn)2設(shè)置不平等條款

一些不法中介與購(gòu)房人玩弄文字游戲，簽訂不公平合同，對(duì)自身有利的條款寫(xiě)得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫(xiě)得比較含糊。

另外，也有一些中介公司千方百計(jì)避免購(gòu)房者與業(yè)主見(jiàn)面，從中賺取差價(jià)；不讓購(gòu)房者到欲購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題；不向購(gòu)房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況等。

風(fēng)險(xiǎn)3 產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致糾紛

交了定金，簽了合同，突然“憑空”多出一個(gè)自稱的業(yè)主，要求加價(jià)或中斷交易。

據(jù)了解，產(chǎn)權(quán)不清大致有以下幾種可能：1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2.房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；3.房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；4.房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益；5.房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；6.已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后，會(huì)形成新的住房困難的；7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；8.交易房屋存有質(zhì)量問(wèn)題。

風(fēng)險(xiǎn)4馬虎簽約麻煩多

在實(shí)際交易中，買賣雙方往往只注重房?jī)r(jià)、交房時(shí)間及傭金等合同條款，忽視簽約過(guò)程中的細(xì)節(jié)問(wèn)題：不審核對(duì)方身份，對(duì)買賣合同中的條款也不仔細(xì)查看，簽約后也不保留合同原件，簽約時(shí)甚至留有空白條款。一旦交易中一方不誠(chéng)信，這些疏忽便會(huì)使人陷入糾紛。

房產(chǎn)律師提醒，一旦在合同上簽字蓋章，就要受合同約束，違反約定就得承擔(dān)法律責(zé)任。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，至少要保留一份對(duì)方身份證明的復(fù)印件，并仔細(xì)查看合同條款，確認(rèn)沒(méi)有留下空白條款方可簽字蓋章。

風(fēng)險(xiǎn)5 按揭不成定金難退出

于促成交易考慮，一些中介公司會(huì)對(duì)買家“打包票”，稱可以貸到足額房款，說(shuō)服買家簽訂協(xié)議。而事實(shí)上，銀行對(duì)于二手房貸一直不都很嚴(yán)，對(duì)購(gòu)買二套以上住房貸款的限制、單價(jià)7000元以上高價(jià)房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放，并先后多次調(diào)整貸款利率，這些都會(huì)影響對(duì)個(gè)人按揭的審核。另外，銀行需要對(duì)所抵押的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)對(duì)貸款額度有著直接影響，特別是二手房評(píng)估受多方面影響，貸款總額很可能會(huì)低于本來(lái)的預(yù)期。

在簽訂合同之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書(shū)面承諾或者作為付款擔(dān)保人。否則，中介公司對(duì)你的口頭承諾只能作為參考，只有確信貸款額在預(yù)算之內(nèi)，才能簽訂買賣合同。

風(fēng)險(xiǎn)6 戶籍未遷易生糾紛

在房屋交易過(guò)程中，多數(shù)人將關(guān)注焦點(diǎn)落到辦理兩證上，而對(duì)戶籍遷移問(wèn)題未予注意，結(jié)果給工作、生活帶來(lái)諸多不便。

房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對(duì)此類案件是不予受理的，而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又會(huì)受到戶籍政策的限制。比如，出售的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒(méi)有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無(wú)論買方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都無(wú)法將賣方戶口強(qiáng)行遷出，相應(yīng)地買方的戶口也就無(wú)法遷入。

房產(chǎn)律師認(rèn)為，買賣雙方在交易前應(yīng)就戶口問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。買家可要求賣方出示戶口簿，并在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。