[案例]

　　劉先生將一套97平方米的房子通過中介掛牌出售，掛牌價(jià)88萬(wàn)元。不到一個(gè)星期，中介就聯(lián)系好了買家。辦理過戶手續(xù)前，中介突然提出，可以不走二手房資金監(jiān)管程序，在合同中把交易價(jià)改成5000元/平方米左右，房款50萬(wàn)元，剩下的38萬(wàn)元房款完成過戶時(shí)再支付，這樣能省下好幾萬(wàn)的稅費(fèi)。為了打消他的顧慮，買方也提出，“避稅”房款可以先付給劉先生20萬(wàn)元，完成過戶再付剩下的18萬(wàn)元。劉先生同意了，并口頭約定過戶當(dāng)天支付剩下的18萬(wàn)房款。

　　但沒想到的是，過戶手續(xù)完成后，買方卻以“剩余房款為20萬(wàn)元而不是38萬(wàn)元”為由拒絕支付。雙方的糾紛經(jīng)房管局多次調(diào)解均沒有結(jié)果，其產(chǎn)生原因就是“陰陽(yáng)合同”。

　　一、何為“陰陽(yáng)合同”

　　所謂“陰陽(yáng)合同”，是指當(dāng)事人出于規(guī)避法律或謀取利益的目的而對(duì)同一宗交易簽訂的兩份內(nèi)容不一致的合同，其中一份提交給政府有關(guān)部門備案但不實(shí)際履行（“陽(yáng)合同”）；而另一份僅為合同當(dāng)事人所掌握并約定照此實(shí)際履行（“陰合同”）。

　　在二手房交易中，“陰合同”顯示房屋買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽(yáng)合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是虛高房?jī)r(jià)的合同交給銀行，以申請(qǐng)更多按揭貸款；另一種是填低房?jī)r(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心過戶，以便少交稅?！瓣庩?yáng)合同”的簽訂除了造成國(guó)家稅收流失和銀行利益受損的，也造成合同糾紛不斷。

　　二、“陰陽(yáng)合同”是否有法律效力

　　根據(jù)《合同法》第 52 條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。二手房交易中的“陰陽(yáng)合同”以虛報(bào)價(jià)格來逃避國(guó)家稅收或騙取高額貸款損害國(guó)家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同。

　　根據(jù)《合同法》第 56條規(guī)定：無效的合同自始沒有法律約束力。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。實(shí)踐中，如簽訂的“陰陽(yáng)合同”僅僅是虛假價(jià)格，則該價(jià)格條款無效，但不影響其他部分效力，即其他部分仍然有效。

　　三、簽訂“陰陽(yáng)合同”有什么風(fēng)險(xiǎn)

　　從表面上看，“陰陽(yáng)合同”能讓賣方或買方獲得一些“實(shí)惠”，但這種行為實(shí)質(zhì)上存在諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，非常容易產(chǎn)生糾紛。

　　對(duì)于賣方而言，其風(fēng)險(xiǎn)主要有：

　　1、宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)

　　“陰陽(yáng)合同”中的房屋交易價(jià)格往往與實(shí)際價(jià)格不符，當(dāng)以低于實(shí)際價(jià)格的“陽(yáng)合同”辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，就涉嫌虛假納稅申報(bào)和損害國(guó)家利益，賣方心理上會(huì)有擔(dān)心，特別是房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降時(shí)，將有可能通過宣告無效等訴訟方法來試圖解除交易。但即使賣方通過訴訟等方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益，確認(rèn)合同其他條款仍然有效，也面臨著無法實(shí)際履行以及承擔(dān)利息、房?jī)r(jià)下跌等損失。

　　2、房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)

　　由于“陰陽(yáng)合同”存在價(jià)格差異且無銀行監(jiān)督的情況下，買方將有可能不按期支付備案價(jià)格外的房款或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易。賣方采取協(xié)商、催討、起訴等方式，都會(huì)增加時(shí)間和金錢成本。

　　3、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)

　　賣方往往為少繳稅款而簽訂“陰陽(yáng)合同”，但一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為，則不僅會(huì)被追繳稅款，還可能被處以罰款，甚至可能因觸犯刑律而被追究刑事責(zé)任。

　　對(duì)于買方而言，其風(fēng)險(xiǎn)主要有：

　　1、無法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　由于政府有關(guān)部門備案的價(jià)格較低，買家在申請(qǐng)銀行按揭貸款時(shí)，銀行將根據(jù)備案價(jià)格和評(píng)估價(jià)格來綜合評(píng)定發(fā)放貸款。尤其在二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價(jià)格或評(píng)估價(jià)格中的低者發(fā)放貸款。這將造成買家實(shí)際貸款總數(shù)的降低，也無疑增加了買家支付首期款的總額。

　　2、再售承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)