中介門店之“東邊日出西邊雨”

　　關(guān)鍵詞：關(guān)門、開店

　　二手房市場(chǎng)歸于平淡后，一些中介開始收縮戰(zhàn)線，要么轉(zhuǎn)移陣地，要么索性歇業(yè)走人，而另外一些中介則為選址開店忙得不亦樂乎……擺出一副“你方唱罷我登場(chǎng)”的陣勢(shì)，同一市場(chǎng)情況下，為何會(huì)有關(guān)門、開店兩種截然不同的現(xiàn)象出現(xiàn)呢？

　　和去年中介門店全面“瘦身”的局面有所不同，2006年中介門店出現(xiàn)截然相反的兩種現(xiàn)象，一方面，品牌中介和小中介繼續(xù)“瘦身”，另一方面部分品牌中介和外地中介開始打起擴(kuò)張的主意，紛紛選址開店。

　　雖同為中介“瘦身”，但定義卻各有不同，經(jīng)過去年的一番洗牌后，中小中介并存的局面并未改變，加之今年起將全面實(shí)施二手房網(wǎng)上備案，那些不法小中介將面臨被淘汰出局的境地，對(duì)于一些品牌中介而言，在市場(chǎng)相對(duì)平淡的情況下，選擇暫時(shí)淡出或收縮陣線，先進(jìn)行一段時(shí)間的“休養(yǎng)生息”，等到明年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)時(shí)再重出江湖則是個(gè)比較明智的選擇，像某品牌中介便在今年下半年全面退出浦東二手房市場(chǎng)，并開始縮減市中心門店數(shù)量；而對(duì)于那些“夫妻老婆店”而言，經(jīng)過去年的一番調(diào)整，一些服務(wù)不很規(guī)范的小中介已經(jīng)難以維持生計(jì)，不得不關(guān)門歇業(yè)。

　　與此同時(shí)，一些品牌大中介加快了在全市范圍內(nèi)布點(diǎn)的步伐，像中原、美聯(lián)、漢宇等品牌中介門店照開不誤。分析原因，由于寶山、閔行等外環(huán)及郊區(qū)新盤供應(yīng)量加大，新盤迅速轉(zhuǎn)化為二手房后為這些區(qū)域的二手房市場(chǎng)帶來巨大商機(jī)，因此，在市中心及中內(nèi)環(huán)布點(diǎn)已成熟的情況下，在一、二手房聯(lián)動(dòng)之下，適時(shí)將中介門店開到一些新興區(qū)域，提前尋找客源成為不少有實(shí)力中介的共同選擇；此外，現(xiàn)在開店的成本也相對(duì)實(shí)惠，由于大量中介關(guān)門歇業(yè)，如今開門店的成本已較之以前縮水20%-30％，由于長(zhǎng)期看好后市，只要資金允許，現(xiàn)在用較低的成本開門店對(duì)于品牌大中介來說是個(gè)不錯(cuò)的選擇。不僅本土品牌中介忙著開店布點(diǎn)，一些外地中介也開始將目光瞄準(zhǔn)滬上二手房市場(chǎng)，

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：有人退出，就有人進(jìn)來。在市場(chǎng)整體平淡的情況下，對(duì)于一些品牌中介而言，根據(jù)自身長(zhǎng)期發(fā)展需要，暫時(shí)的退出調(diào)整是為了今后在合適的時(shí)機(jī)重振旗鼓，而另外一些具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的品牌中介來說，規(guī)模效應(yīng)仍然是不可或缺的，開門店的成本低了不少，只要選好地址，擴(kuò)張門店仍大有作為；對(duì)于那些夫妻老婆店而言，今年二手房網(wǎng)上備案后，市場(chǎng)將越來越規(guī)范，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的小中介被淘汰出局在所難免。

　　中介促銷之“花拳繡腿”

　　關(guān)鍵詞：花樣促銷、免傭

　　今年二手房市場(chǎng)顯露疲態(tài)，面對(duì)冷清的市場(chǎng)，中介紛紛借促銷攪熱購(gòu)房者的神經(jīng)，對(duì)于二手房而言，促銷方式大致分三種：一為房源促銷、二是服務(wù)促銷、三為聯(lián)合促銷。而年底，中介促銷大戰(zhàn)再次升級(jí)，針對(duì)租賃市場(chǎng)，上海首家“免傭”中介浮出水面，與之相呼應(yīng)的，房產(chǎn)之窗網(wǎng)站推出的“免傭”將觸角從租賃市場(chǎng)延伸到二手房買賣。

　　面對(duì)今年二手房市場(chǎng)的冷清，各大中介公司不得不推出一些促銷活動(dòng)來應(yīng)對(duì)咄咄逼人的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。據(jù)了解，目前市場(chǎng)上中介的促銷方式大概有三種。一是房源促銷，這部分促銷很大程度上是針對(duì)政策所作出的反應(yīng)，如一些中介門店要么提出“免稅房”、要么推出一批性價(jià)比較高的房源招攬客戶，以提高市場(chǎng)對(duì)于公司的關(guān)注度。要么與銀行合作，幫助客戶獲得貸款和保險(xiǎn)方面的折扣優(yōu)惠；二是服務(wù)促銷，也就是指中介公司在服務(wù)和行動(dòng)上作出改善，吸引客戶，比如中介人員進(jìn)入小區(qū)為客戶服務(wù)；三是聯(lián)合促銷，或者是中介公司在房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈上完整服務(wù)，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的其他行業(yè)聯(lián)合進(jìn)行促銷，或者將大部分資源傾向于獨(dú)家代理的客戶，每月吸納10多個(gè)獨(dú)家代理的房源等。

　　與此同時(shí)，在傭金價(jià)格戰(zhàn)逐漸升級(jí)的情況下，滬上有中介公司針對(duì)租房客戶推出了一項(xiàng)“免傭行動(dòng)”，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，簽約指定房源可免其全部租房租金。而目前中介行業(yè)內(nèi)，無論租期長(zhǎng)短，租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)均不得超過一個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的70%。按照這個(gè)基本原則，中介實(shí)行租賃上下家各收取35%的傭金費(fèi)用，免傭后，下家也就是承租方需要負(fù)擔(dān)的35%費(fèi)用予以免除。與這家中介只針對(duì)租賃市場(chǎng)的免傭有所不同，房產(chǎn)之窗網(wǎng)站也推出免傭業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)不僅對(duì)租賃免傭，對(duì)二手房業(yè)務(wù)也免傭，這一業(yè)務(wù)出臺(tái)后，滬上不少中介公司陷入兩難境地。對(duì)中介公司來說，傭金就是生存的全部資金來源，市場(chǎng)不好的情況下，再免傭，公司就無法生存了，中介公司都明白，客戶雖然不會(huì)因?yàn)槊赓M(fèi)服務(wù)就買房或者租房，但是，他們可能會(huì)選擇傭金更優(yōu)惠的平臺(tái)完成交易，實(shí)際上，市場(chǎng)上大部分房源都是多處掛牌的。