在一樁二手房買賣當(dāng)中，賣方總是希望價(jià)越高越好，開價(jià)與周邊新房差不多；而買方則強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，將房子貶得一錢不值。請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的話又要收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約是房?jī)r(jià)總額的0.4%左右。所以我們有必要自己了解一下二手房的評(píng)估方法，在交易前做到心里有數(shù)。

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)一般采用的是市場(chǎng)比較法，他們先挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。

　　另外，據(jù)房地管理部門掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下幾個(gè)因素的影響最為關(guān)鍵。

　　首要因素是位置。位置好的二手房比相對(duì)差一些地段的新房都要貴，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)了。

　　其次是房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元-1500元。

　　再次是房屋戶型朝向。同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元左右。

　　另外，賣方還要考慮買方的心理因素，因?yàn)槿藗儾辉敢庾∨f房子，如果新、舊房差價(jià)不大，又沒(méi)有別的誘人因素，人們是不會(huì)愿意購(gòu)買舊房的。

現(xiàn)在我們不妨根據(jù)以下專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)親自來(lái)估算一下二手房的價(jià)格。

　　這里沒(méi)有考慮地段因素，和周邊學(xué)校配套，是因?yàn)槲覀児纼r(jià)時(shí)是以同地段的新房為參照，故可省去。

　　還有一種方法是網(wǎng)上評(píng)估，它的優(yōu)點(diǎn)是方便快速，只需輸入幾個(gè)參數(shù)，按紐一按就出結(jié)果。但是由于行情變化較快，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)和公式更新不及，所以只適合粗略估算。

　　１、房屋因素

　?。ǎ保┠暾叟f-2%

　?。ǎ玻粜停骸叭　碧仔停ㄐd、小衛(wèi)、小廚）-10%，經(jīng)典2房+8%

　?。ǎ常┏颍簾o(wú)朝南的門窗-5%，全明，南北通透+5%

　　２、環(huán)境因素

　?。ǎ保o(wú)物業(yè)管理-5%，優(yōu)秀物業(yè)管理+5%

　?。ǎ玻┓仟?dú)立封閉小區(qū)-5%，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅+3%

　?。ǎ常┯惺?、市重點(diǎn)中小學(xué)或大學(xué)周邊+8%

　　３、裝修折舊和心理因素視情況而定，一般超過(guò)5年不計(jì)價(jià)。

　　我們?cè)倥e一個(gè)實(shí)例：

　　房屋面積 ：建筑面積70M2

　　土地級(jí)別 ：二級(jí)

　　房屋結(jié)構(gòu) ：混合一等

　　套    型 ：經(jīng)典2房+8%

　　建筑年代 ：1997年，折舊8年-

　?。?*2%）= -16%

　　朝   向 ：南北0

　　學(xué)   校 ：重點(diǎn)中小學(xué)+8%

　　物業(yè)管理 ：非小區(qū)，無(wú)物業(yè)管理-5%

　　裝修折舊＋心理因素 ：0（視具體情況而定）

　　附近新商品房?jī)r(jià)格為 ：8000元/平方米（參考價(jià)）

　　單   價(jià) ：8000*（1+8%-16%-5%）＝6960（元/M2）

　　總   價(jià) ：6960*70=48.72萬(wàn)元