看房確認書是目前房地產(chǎn)中介企業(yè)在從事經(jīng)紀活動過程中，普遍使用的法律文件之一。中介公司在陪同買方看房前，都會要求買方簽署看房確認書。通過看房確認書來固定中介公司帶看房屋的事實，以及防止買方私下成交等“跳單”情況的發(fā)生。近年來，在二手房交易過程中，由購房者簽訂的看房確認書引發(fā)的糾紛不斷，購房者由于所謂的“跳單”行為即私自與房主成交被房產(chǎn)中介機構(gòu)訴至法院的事件也時有發(fā)生。

　　看房確認書通常會使用通用格式描述該套房產(chǎn)的具體地理位置，門牌號碼，中介機構(gòu)等信息；最主要的部分，則是對客戶看房后的未來購買行為，提供了約束。如：看房后若干時間內(nèi)若要購買該套房產(chǎn)，必須通過該中介。否則，需支付違約金若干（多為房價的1%）?！翱捶看_認書”屬于雙方自愿達成的一份合約，只要其內(nèi)容合法，雙方均應遵守。看房確認書是中介公司提供了服務的證明，如果雙方是自愿簽署的，那么該看房確認書就具有法律效力，購房者應按約定履行義務。在雙方未解除看房確認書的情況下，購房者私下與房主或其他中介公司簽訂房屋買賣合同進行交易，就應承擔違約責任。

　　看房確認書大都是由房產(chǎn)中介公司事先單方擬定并針對不特定的購房者重復使用的，購房者一般不參與擬定協(xié)商過程，因此看房確認書屬于格式合同。依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，格式合同是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的合同。如果看房確認書中存在格式條款，且提供格式條款的一方存在借此免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形，則該條款無效。我國《合同法》規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。如果提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。例如，有的房產(chǎn)中介公司的“看房確認書”還特別約定：“在簽訂確認書后的X年內(nèi)，購房者不能私下里或者通過其他中介購買他們帶看過的房屋，否則，要向房產(chǎn)中介公司支付違約金”。這樣的約定顯然侵犯了購房者的契約自由選擇權(quán)，加重了購房者的責任。這實際上是要求被告獨家委托原告提供中介服務，但卻并未規(guī)定取得獨家委托權(quán)的中介方作為對價所要承擔的主要義務，這就限制了購房者選擇服務的權(quán)利，加大了購房者的責任。因此，根據(jù)合同法的規(guī)定該條款應認定無效，既然是無效條款，自然不能成為房產(chǎn)中介公司請求賠償?shù)囊罁?jù)。所以，對于“看房確認書”中關(guān)于違約責任的格式條款，依法不具有效力。

　　目前，市場上廣泛使用的看房確認書具有委托合同的性質(zhì)，或作為委托合同內(nèi)容的補充，其內(nèi)容涵蓋客戶委托居間的意思表示、居間成功的報酬、傭金支付的時間、違約責任。同時，簽署看房確認書還表明中介公司向客戶提供了房源信息等居間服務。作為購房者，在簽訂看房確認書之前，一定要弄清楚這是個什么性質(zhì)的法律文書，簽了以后要承擔什么樣的責任。簽了“看房確認單”，意味著你從中介處獲得了房產(chǎn)出售信息，如果你又通過其他中介或私下買了這套房子，所簽“看房確認單”將成為一個證明你違約的有力證據(jù)?？捶空吆炗啞翱捶看_認單”后，如最終促成交易的非該中介，那么該中介要求其支付全部中介費的做法是違背公平合理原則的，但是，由于該中介為看房者提供了房源信息，帶看房者看房又付出了勞動力，為此，該中介如提出適當費用，也是合理的。當然，提供格式合同的房產(chǎn)中介公司是主動方，要充分尊重購房者一方的知情權(quán)，要明確、完整地將有關(guān)信息告知購房者，使購房者清楚簽下這個合同能享受什么權(quán)利，要盡什么義務。