在二手房買(mǎi)賣(mài)中，一般以賣(mài)方房屋存在貸款、買(mǎi)方也許貸款購(gòu)房，以及買(mǎi)方需要通過(guò)貸款方式購(gòu)買(mǎi)無(wú)房貸的房產(chǎn)兩種情況居多，下面就兩種情況分別予以介紹
一、買(mǎi)方以按揭付款的方式購(gòu)買(mǎi)賣(mài)方正在按揭的房地產(chǎn)
買(mǎi)賣(mài)雙方須經(jīng)過(guò)兩步走，一是賣(mài)方提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷(xiāo)抵押登記；二是買(mǎi)方申請(qǐng)二手房貸款，以所購(gòu)住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。
二、買(mǎi)方以按揭付款的方式購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)
第一步，買(mǎi)方向銀行提出新的貸款申請(qǐng)，貸款額按照下列公式計(jì)算：貸款額＝所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)格×二手房貸款成數(shù)。
第二步，賣(mài)方與買(mǎi)方到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
第三步，銀行與買(mǎi)方申辦新的抵押登記手續(xù)，銀行對(duì)買(mǎi)方發(fā)放貸款，根據(jù)買(mǎi)方的授權(quán)，將貸款劃到買(mǎi)賣(mài)雙方的托管資金賬戶上。
二手房貸款還款方式目前各大銀行主要以等額本息還款法和等額本金還款法兩種方式為主，先對(duì)兩種還貸方式及適宜人群做一介紹：
一、等額本息還款法，是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均相加分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。該還款方式適合有穩(wěn)定收入的人群。
二、等額本金還款法，貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。該還款方式適合還款初期階段有一定現(xiàn)金持有量、且無(wú)其他投資需求的人群。
自2010年以來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，樓市新政對(duì)二手房貸款的產(chǎn)生了一定的影響，作為購(gòu)房者要關(guān)注這些政策變化，以免因無(wú)法按時(shí)獲得貸款而承擔(dān)違約責(zé)任。
變化一：外地人貸款設(shè)門(mén)檻，要求外地購(gòu)房人購(gòu)房必須提供一定年限以上的納稅或社保證明方可申請(qǐng)貸款。
變化二：批貸、放款周期延長(zhǎng)。新政后二手房貸款不得不說(shuō)的又一大變化即是批貸、放款周期的延長(zhǎng)，這主要是緣于銀監(jiān)局“先抵押后放款”的通知要求，目前銀行是在客戶批貸→過(guò)戶→辦理抵押登記手續(xù)→銀行見(jiàn)他項(xiàng)權(quán)利證后才會(huì)放款，而在新政前，買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)戶見(jiàn)契稅票后銀行即可放款給業(yè)主。
變化三：貸款紀(jì)錄審核嚴(yán)，三套房停貸。新政后，銀行已陸續(xù)開(kāi)始通過(guò)“認(rèn)房又認(rèn)貸”來(lái)認(rèn)定二套房和三套房。
變化四：貸款額降低、首付增加。
變化五：逾期紀(jì)錄審核更嚴(yán)。銀行對(duì)借款人的個(gè)人信用資質(zhì)審核更加苛刻
變化六：銀行流水與收入證明要相符，貸款房屋房齡受限。
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