“京十五條”今天滿周歲。此間，與房地產相關的諸多產業(yè)受到影響；中央的調控決心不減，部分地方政府試探性的“松綁”，使得央地博弈升級。但對于普通百姓來說，最關心的莫過于何時結束觀望，出手買房。

　　如何看待這一年來的得失？地方政府和中央政策之間的博弈將如何發(fā)展？有購房需求的百姓該何時出手？對于這些問題，本報獨家采訪了中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

　　>>購房時機

　　價格拐點或在一季度后
 

　　京華時報：房地產調控目標之一是促使房價合理回歸不動搖，但對于何時實現(xiàn)合理回歸各方說法不一。自去年10月全國70個城市房價出現(xiàn)拐點以來，跌勢已經確立，但總體跌幅尚小，您預計還將持續(xù)多長時間才會明顯見效？

　　倪鵬飛：雖然從環(huán)比看，自去年10月全國70個城市房價陸續(xù)開始下降，但是同比看，2012年1月份這些城市才陸續(xù)下降。我們在2011年12月份發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告：2011-2012》認為：住房價格的下降是個緩步過程，預計全國性的住房價格拐點可能在2012年一季度前后得以確認。從目前情況看，未來兩個月到半年一些城市房地產“緩步下滑”的態(tài)勢將越來越明顯。

　　京華時報：作為調控政策執(zhí)行力度很大的一線城市之一，您預計北京樓市未來房價走向如何？

　　倪鵬飛：房價的走勢主要由供需雙方在價格上的博弈力量對比狀況決定。據(jù)有關機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：北京住宅總成交套數(shù)下降42.6%。購房者中，由于“限購”影響，非京籍購房比例由限購前的60%下降到10%，自主型購房者占到購房總量的80%以上。這些數(shù)據(jù)說明北京作為全國政治、經濟中心，各種資源的集中程度非常高，對外來人口具有巨大的吸引力，未限購時北京房地產交易得到了相當大的外來購買力的支撐，限購在一定程度上減少了這種購買力。總體購買力的降低，加之調控政策所導致的購房者對房價下行的預期，將減少當前的需求。從供給方看，由于信貸政策緊縮，房地產開發(fā)企業(yè)資金緊張，庫存增加，通過降價回籠資金的壓力大，所以預計未來房價仍將有下降空間。因為北京市的各個區(qū)域發(fā)展程度不一，所以下降明顯的，主要是交通、公共生活設施等配套性比較差的區(qū)域，以及前期漲速太快、房價嚴重透支的區(qū)域。

　　京華時報：此前有報道稱2011年北京全年保障性住房竣工量達到10萬套。今年北京將新開工建設、收購各類保障性住房16萬套，竣工各類保障性住房7萬套，力爭三季度全部開工。您認為保障性住房的入市將對北京的房價帶來哪些影響？

　　倪鵬飛：商品房和保障房滿足的是不同收入層次人的住房需求。保障性住房的入市對北京的房價將從三個方面產生影響。第一，從總量上，在商品房庫存本身增加的情況下，保障房的入市進一步增大了供給，對住房下跌形成一定壓力；第二，從結構上，保障房的入市使得過去沒有購買力的剛性需求家庭，從市場上回到保障的行列，從而減少市場需求。第三，從預期上，保障房的入市對供求總量和結構的影響，將影響人們的預期，也將增加房價下行的壓力。
　  京華時報：根據(jù)您的預測，您對樓市買賣雙方各有什么建議？

　　倪鵬飛：首先，我認為未來一段時間不再像以前那樣，不存在明顯的最佳購房的時間節(jié)點問題。隨著保障房比例的提升和體系的完善，以及房地產調控制度體系的完善和商品房市場體系的逐步健全，未來在緩慢下降的軟著陸之后，在沒有巨大外部因素沖擊的情況下，或將出現(xiàn)長期穩(wěn)定或穩(wěn)步增長，短期內較難再現(xiàn)暴漲局面。

　　從北京地區(qū)來說，建議購房者根據(jù)實際需求重點關注區(qū)域，觀察自己心儀的區(qū)位房價的走勢更有意義。就時間節(jié)點看，2012年一年相對比較而言，第二、三季度也許較佳，因為持續(xù)的調控將使開發(fā)商很難長期支撐。

　　對于開發(fā)企業(yè)來講，保障資金鏈的安全是第一等要務。根據(jù)自身資金狀況，降低利潤預期，采取更加靈活的促銷策略，加快資金的回籠是重中之重，期望政策的反轉，短期內是不現(xiàn)實的。
 

　　>>看待剛需

　　5年納稅時限不宜輕易調整

　　京華時報：您如何看待在當前政策背景下剛需的滿足？