倪鵬飛：我國城市化的加速是各地房地產(chǎn)剛性需求的重要原因。但是，從需求的角度看，第一，房地產(chǎn)調(diào)控對剛性需求短期具有影響，但長期影響不大；第二，穩(wěn)定、合理的調(diào)控政策及其發(fā)出的明確調(diào)控信號，可以有效地促進剛性需求的穩(wěn)定釋放。剛性需求的滿足與保持房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定發(fā)展是一致的。

　　京華時報：如何從供給的角度看待剛需？

　　倪鵬飛：剛性需求的滿足，需要一個長期的住房供給計劃，一個匹配的住房供給結(jié)構(gòu)。當前情況下，以剛性需求為借口，片面地進行商品房開發(fā)，而忽略住房供給體系建設(shè)的政策，是不科學、不合理的，也是和中央、國務(wù)院的房地產(chǎn)政策相沖突的。

　　京華時報：“京十五條”今天“滿周歲”。有專家指出，“京十五條”將大量投資投機需求擠出了北京市場，一定程度上保障了普通購房者的剛性需求。但也確實有部分剛需因此被排除在外，您如何看待“京十五條”？

　　倪鵬飛：“京十五條”是對《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》的認真貫徹實施。從購房比例上，實施后，外地購房者下降到10%；以自主為目的的購房者升高到80%。擠出了投資和投機的同時，由于價格下降也滿足了一部分自住需求；從價格變動看，房價較快實現(xiàn)了“穩(wěn)中有降”的調(diào)控。所謂將部分剛需排除在外的說法，主要是關(guān)于提供就業(yè)和納稅5年的證明。我認為這個時間和合理區(qū)間也就在3-5年。低于3年，這個限購也沒有實際意義，同時3年及以內(nèi)就能購房的需求只是很少比例的真實需求。加上當前市場對政策反應特別敏感，政策尤其需要穩(wěn)定，建議這個政策不要改變。

　　>>政策建議

　　中產(chǎn)家庭應享購租優(yōu)惠

　　京華時報：您對當前中國樓市的調(diào)控政策有什么建議？

　　倪鵬飛：要注意以下幾點：堅持從嚴調(diào)控不動搖。要求地方政府制定準確、合理的房地產(chǎn)調(diào)控目標，并監(jiān)督實施；建立應急機制和預案，防止住房市場對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生沖擊；探索實施康居工程，重點解決中等收入家庭的住房問題，促進經(jīng)濟增長。此外，還應該培育住房租賃市場。建立承租者保護制度和出租者的優(yōu)惠制度，允許小產(chǎn)權(quán)房出租；建立統(tǒng)一性和差異性相結(jié)合的調(diào)控政策體系，逐步消除區(qū)域結(jié)構(gòu)的失衡。

　　京華時報：您所說的康居工程有什么具體實施的建議？

　　倪鵬飛：應該重新界定普通商品房的標準和中等收入家庭資格，采取定向申請等辦法，對符合收入和居住條件的中等收入居民，給予購租普通商品房優(yōu)惠支持，對中等收入家庭購買普通商品房，給予稅收減免、公積金貸款、抵押擔保。

　　京華時報：北京作為一線城市，其房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對全國樓市有較明顯的導向作用。您預計北京的樓市調(diào)控政策未來走向如何？有何建議？

　　倪鵬飛：北京存在的房地產(chǎn)報復性反彈風險大于快速下跌的風險，北京應更加嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)從嚴調(diào)控政策，堅持“穩(wěn)中有降”的房價調(diào)控目標。同時，作為超大城市，北京的中等收入家庭住房困難問題十分突出，解決得好，對促進經(jīng)濟和民生發(fā)展有雙重效應。所以，我建議除了繼續(xù)在房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障方面進行創(chuàng)新探索之外，率先在全國開展中等收入家庭“康居工程”的試點工作。
    >>深遠層面

　　強化監(jiān)管外資進入房市

　　京華時報：能否從目前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢來分析當下的調(diào)控政策？

　　倪鵬飛：受國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境和調(diào)控的影響，2012年宏觀經(jīng)濟增長將在2011年的基礎(chǔ)上進一步放緩。由于調(diào)結(jié)構(gòu)需調(diào)低經(jīng)濟增長目標，同時目前通貨膨脹率下降減輕了控通脹的壓力，這決定了國內(nèi)控通脹和保增長的壓力實際并不大，這給房地產(chǎn)繼續(xù)從嚴調(diào)控創(chuàng)造了條件。2012年房地產(chǎn)市場面臨兩個風險和考驗。如果出于宏觀經(jīng)濟下行和金融風險的考慮而放松調(diào)控，則會導致房地產(chǎn)投機增加，房地產(chǎn)價格上漲預期強化，會有報復性反彈的風險。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策要繼續(xù)保持從緊。如果在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點以后，沒有及時加以調(diào)整，繼續(xù)強化行政性調(diào)控，則會導致房地產(chǎn)市場的“硬著陸”，會出現(xiàn)經(jīng)濟失控和衰退。
 

　　因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策又要適時微調(diào)，保證調(diào)控政策的及時性、有效性。