這套二手房位于上海市閔行古美社區(qū)，房東掛牌價(jià)為280萬(wàn)元，相比社區(qū)內(nèi)其他同類型的房源，價(jià)格略低。不過(guò)房產(chǎn)中介告訴他，房東要求以“到手價(jià)”交易。在經(jīng)過(guò)詳細(xì)詢問(wèn)之后得知，祝先生需要承擔(dān)原本應(yīng)由賣家支付的稅費(fèi)，比如二手房交易個(gè)人所得稅、房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等，以及買方的中介傭金，因此初略估算，購(gòu)買這套掛牌價(jià)為280萬(wàn)元的二手房，其總價(jià)將會(huì)超過(guò)300萬(wàn)元。而這正是讓祝先生變得有些猶豫的原因。

　　其實(shí)，遭遇“到手價(jià)”的并非只有祝先生一個(gè)人。記者了解到，目前滬上二手房市場(chǎng)上，“到手價(jià)”已經(jīng)蔚然成風(fēng)。通過(guò)小范圍調(diào)查結(jié)果顯示，包括來(lái)自徐家匯、浦東聯(lián)洋社區(qū)、大寧綠地、松江新城等板塊的房產(chǎn)中介反映，目前買家均要求“到手價(jià)”形式掛牌。

　　分析“到手價(jià)”產(chǎn)生的原因，有業(yè)內(nèi)人士指出，跟當(dāng)前樓市需求旺盛有著密不可分的關(guān)系。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，9月份上海住宅商品住宅成交量達(dá)到140萬(wàn)平方米，為年內(nèi)次新高，僅次于今年3月份的井噴行情。有房產(chǎn)中介直言，面對(duì)這樣的行情，使得賣家重新占據(jù)上風(fēng)，從而有底氣掛出“到手價(jià)”。

　　但毋庸置疑的是，“到手價(jià)”會(huì)變相抬高房?jī)r(jià)，并導(dǎo)致買家購(gòu)房成本上升。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，所謂“到手價(jià)”無(wú)非就是讓賣家承擔(dān)原本由賣家承擔(dān)的稅費(fèi)，主要包括房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、二手房交易個(gè)人所得稅，以及中介傭金等，最高有可能會(huì)超過(guò)掛牌價(jià)的8.5%。

　　不同形式各有不同

　　在二手房買賣過(guò)程中，由于針對(duì)不同的情形稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)不同，因此買家所需承擔(dān)的稅費(fèi)成本也各不相同。為了厘清不同類型物業(yè)所需承擔(dān)的稅費(fèi)情況，本刊特地就“滿五唯一”、“滿五不唯一”以及“全額征收”等三種常見情形來(lái)進(jìn)行詳細(xì)解析。

　　滿五唯一：稅費(fèi)負(fù)擔(dān)最輕

　　相對(duì)來(lái)說(shuō)，“滿五唯一”類型的二手房，賣家所需繳納的最少，因此購(gòu)買此類二手房，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)最輕。

　　所謂“滿五唯一”，是指購(gòu)買年限超過(guò)5年，且為家庭唯一一套住房。出售這類住宅者，絕大多數(shù)處于改善目的而進(jìn)行換購(gòu)，屬于正常的市場(chǎng)需求。而這其中，還得分兩種情況，其中一種為普通住宅，另一種為非普通住宅。對(duì)于面積小于90平方米的普通住宅來(lái)說(shuō)，如果達(dá)到“滿五唯一”標(biāo)準(zhǔn)，出售時(shí)包括二手房個(gè)稅、房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等免征，因此其稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為零。而對(duì)于非普通住宅而言，則需要根據(jù)差額來(lái)征收房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，稅率為5.55%，但二手房個(gè)稅則可以免征。

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　　滿五不唯一：個(gè)稅省不了

　　對(duì)于“滿五不唯一”類型的二手房，必須繳納二手房個(gè)稅。

　　“滿五不唯一”是指購(gòu)買期限超過(guò)5年，但并非家庭唯一一套住宅。出售這類住宅，房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征收方式與上述情形相同，即普通住宅免征，非普通住宅按照差額來(lái)進(jìn)行征收。而二手房個(gè)稅則不存在免征情形了，只是征收的標(biāo)準(zhǔn)略有不同。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，卻無(wú)法提供原始購(gòu)房憑證，稅務(wù)部門會(huì)根據(jù)實(shí)際情況核定按照總房?jī)r(jià)1%標(biāo)準(zhǔn)征收，非普通住宅按照總房?jī)r(jià)的2%征收。

　　舉例說(shuō)明，如在市中心區(qū)域購(gòu)買同樣一套總價(jià)為600萬(wàn)元的公寓，這套二手房如果為唯一一套住房，個(gè)稅可以免征；但如果賣家手中有多套房產(chǎn)，那么其出售這套房產(chǎn)時(shí)，需要征收個(gè)稅，其征收金額為：600萬(wàn)元×2%=12萬(wàn)元。也就是說(shuō)，購(gòu)買不唯一住宅，“到手價(jià)”中會(huì)包含個(gè)稅支出。

　　全額征收：稅費(fèi)負(fù)擔(dān)最重

　　不滿五唯一、不滿五不唯一兩種情形，都屬于全額征稅類型二手房，不管是個(gè)稅還是營(yíng)業(yè)稅，均享受不到免征優(yōu)惠政策。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，符合國(guó)家免征優(yōu)惠政策需滿足兩個(gè)條件，即滿5年的同時(shí)，并且是家庭唯一的生活用房，兩者缺一不可。因此購(gòu)買未滿5年(含5年)的二手房，則需要根據(jù)規(guī)定繳納個(gè)稅。同時(shí)，未滿5年也需要繳納房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，目前上海征收標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的5.55%。