利用國慶長假期間選好房子的祝先生，原本馬上“下定”，只等假期結(jié)束之后開始交易，但在談完價格之后卻變得有些猶豫了。
這套二手房位于上海市閔行古美社區(qū)，房東掛牌價為280萬元，相比社區(qū)內(nèi)其他同類型的房源，價格略低。不過房產(chǎn)中介告訴他，房東要求以“到手價”交易。在經(jīng)過詳細詢問之后得知，祝先生需要承擔(dān)原本應(yīng)由賣家支付的稅費，比如二手房交易個人所得稅、房產(chǎn)營業(yè)稅等，以及買方的中介傭金，因此初略估算，購買這套掛牌價為280萬元的二手房，其總價將會超過300萬元。而這正是讓祝先生變得有些猶豫的原因。
其實，遭遇“到手價”的并非只有祝先生一個人。記者了解到，目前滬上二手房市場上，“到手價”已經(jīng)蔚然成風(fēng)。通過小范圍調(diào)查結(jié)果顯示，包括來自徐家匯、浦東聯(lián)洋社區(qū)、大寧綠地、松江新城等板塊的房產(chǎn)中介反映，目前買家均要求“到手價”形式掛牌。
分析“到手價”產(chǎn)生的原因，有業(yè)內(nèi)人士指出，跟當前樓市需求旺盛有著密不可分的關(guān)系。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，9月份上海住宅商品住宅成交量達到140萬平方米，為年內(nèi)次新高，僅次于今年3月份的井噴行情。有房產(chǎn)中介直言，面對這樣的行情，使得賣家重新占據(jù)上風(fēng)，從而有底氣掛出“到手價”。
但毋庸置疑的是，“到手價”會變相抬高房價，并導(dǎo)致買家購房成本上升。從本質(zhì)上來說，所謂“到手價”無非就是讓賣家承擔(dān)原本由賣家承擔(dān)的稅費，主要包括房產(chǎn)營業(yè)稅、二手房交易個人所得稅，以及中介傭金等，最高有可能會超過掛牌價的8.5%。
不同形式各有不同
在二手房買賣過程中，由于針對不同的情形稅費征收標準不同，因此買家所需承擔(dān)的稅費成本也各不相同。為了厘清不同類型物業(yè)所需承擔(dān)的稅費情況，本刊特地就“滿五唯一”、“滿五不唯一”以及“全額征收”等三種常見情形來進行詳細解析。
滿五唯一：稅費負擔(dān)最輕
相對來說，“滿五唯一”類型的二手房，賣家所需繳納的最少，因此購買此類二手房，稅費負擔(dān)最輕。
所謂“滿五唯一”，是指購買年限超過5年，且為家庭唯一一套住房。出售這類住宅者，絕大多數(shù)處于改善目的而進行換購，屬于正常的市場需求。而這其中，還得分兩種情況，其中一種為普通住宅，另一種為非普通住宅。對于面積小于90平方米的普通住宅來說，如果達到“滿五唯一”標準，出售時包括二手房個稅、房產(chǎn)營業(yè)稅等免征，因此其稅費負擔(dān)為零。而對于非普通住宅而言，則需要根據(jù)差額來征收房產(chǎn)營業(yè)稅，稅率為5.55%，但二手房個稅則可以免征。
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滿五不唯一：個稅省不了
對于“滿五不唯一”類型的二手房，必須繳納二手房個稅。
“滿五不唯一”是指購買期限超過5年，但并非家庭唯一一套住宅。出售這類住宅，房產(chǎn)營業(yè)稅征收方式與上述情形相同，即普通住宅免征，非普通住宅按照差額來進行征收。而二手房個稅則不存在免征情形了，只是征收的標準略有不同。對于普通住宅來說，卻無法提供原始購房憑證，稅務(wù)部門會根據(jù)實際情況核定按照總房價1%標準征收，非普通住宅按照總房價的2%征收。
舉例說明，如在市中心區(qū)域購買同樣一套總價為600萬元的公寓，這套二手房如果為唯一一套住房，個稅可以免征；但如果賣家手中有多套房產(chǎn)，那么其出售這套房產(chǎn)時，需要征收個稅，其征收金額為：600萬元×2%=12萬元。也就是說，購買不唯一住宅，“到手價”中會包含個稅支出。
全額征收：稅費負擔(dān)最重
不滿五唯一、不滿五不唯一兩種情形，都屬于全額征稅類型二手房，不管是個稅還是營業(yè)稅，均享受不到免征優(yōu)惠政策。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，符合國家免征優(yōu)惠政策需滿足兩個條件，即滿5年的同時，并且是家庭唯一的生活用房，兩者缺一不可。因此購買未滿5年(含5年)的二手房，則需要根據(jù)規(guī)定繳納個稅。同時，未滿5年也需要繳納房產(chǎn)營業(yè)稅，目前上海征收標準為總房價的5.55%。
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