在二手房屋的買賣過程中，有不少類似于“小產(chǎn)權房”這樣會存疑問、存風險的地方，購房者都應該弄個清楚明白，避開這些“買不得”的房子。

　　近一段時間以來，“小產(chǎn)權房”市場又有些暗流涌動。連日來，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)文，再次強調(diào)堅決查處“小產(chǎn)權房”建設、銷售行為。然而，類似的貪圖“小產(chǎn)權房”便宜、寄希望于“轉(zhuǎn)正”、蒙混過關等情況仍有出現(xiàn)。

　　其實，在二手房屋的買賣過程中，有不少可能會存疑問、存風險的地方，購房者都應該弄個清楚明白，避開這些“買不得”的房子。

　　權屬不明的不買

　　產(chǎn)權不明確的房屋是購房者首先要避開的。按照物權法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都應依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，才發(fā)生效力；而未經(jīng)登記的，則不發(fā)生效力。因此買房前，我們就要核對出賣人是否具有產(chǎn)權。物權法和建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》還規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有物權的證明，是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，是國家對房屋所有權的確認。因此，查明賣方提交證書的真實性也要放在首位。

　　同時，土地權屬不清的房屋也買不得，“小產(chǎn)權房”問題就是如此。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，我國土地所有權包括兩種方式，即國家土地所有權和集體土地所有權。城市居民從事建設應當依法使用國有土地，農(nóng)村居民每可申請一處宅基地，農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)用途，因此才說大量存在的利用農(nóng)村集體土地建設的房屋對外出售的“小產(chǎn)權房”是不受法律保護的。

　　違規(guī)違章的不買

　　違章建筑是指未經(jīng)主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，主要是指房屋。從違章建設人有無土地使用權的角度來講，違章建筑大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋；二是在已經(jīng)取得使用權的土地上，但尚未取得建設規(guī)劃許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權，還可能被規(guī)劃部門認定為違章建筑后而令其拆除或強行拆除，因此購房者購買此類房屋是沒有任何權利保障。

　　另外，可能被列為危房的房屋也要避開。如果房屋一旦屬于危房，不但居住會有安全隱患，而且也沒有了其他的利用價值，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結(jié)構(gòu)等情況，做出是否屬于危房的初步判斷。進一步的，還要小心已經(jīng)被列人拆遷范圍的房屋。通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的，而已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門將不予辦理過戶。如果購買了此種房屋，將會面臨很大風險。一般情況下一兩年內(nèi)將被拆遷的房子，能夠在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所（中心）查到。此外，購房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢相關情況，或者到當?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否己被凍結(jié)、委托中介公司幫助查詢等等。

　　“聲明”缺失的不買

　　房屋所有權共有是最需要多方聲明的，共有意味著房屋的所有權人不是一個人，例如，夫妻共有房產(chǎn)、兩方或多方共同出資取得的房產(chǎn)、多個繼承人因繼承而共同所有的房產(chǎn)等，其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。在共有的狀態(tài)下，共有人對房屋均享有權利，這時如果共有人之一擅自將房屋出售，實際上是將其他共有人所占有的房產(chǎn)份額也進行了處分，那么勢必將侵害其他共有人的利益。為此，共有人要處分房屋，必須征得其他共有人的書面聲明同意。否則，即使進行了處分，這種處分也是無效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，購買未取得共有人同意出售的二手房會惹上麻煩。

　　即使沒有共有關系而只有租賃關系，也可能出現(xiàn)問題。按合同法規(guī)定，出售房屋時應通知承租人，同等條件承租人有優(yōu)先購買權。因此在購買二手房時，還應考察所購房屋是否存在租賃關系。如出售人沒有通知承租人，沒有承租人書面聲明放棄優(yōu)先購買權承諾，買房后也會有后患。

　　抵押查封的不買