編者按:現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)二手房已經(jīng)成為百姓生活中有一個(gè)熱點(diǎn),近日北京二手房開(kāi)始交納土地增值稅,那么現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)二手房要繳哪些稅又該如何應(yīng)對(duì)呢？

　　據(jù)悉，北京二手房交易須繳納六稅種：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅，其中契稅由買(mǎi)房者繳納，印花稅由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納。

　　一、賣(mài)房人要交的稅為5種 2種需買(mǎi)方繳納

　　營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，不足5年的住房要全額繳稅，超過(guò)5年(含5年)的非普通住房按售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額繳稅。

　　個(gè)人所得稅稅率為20%，以轉(zhuǎn)讓 收入減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，繳納個(gè)稅。賣(mài)房人也可以通過(guò)核定征稅的方式繳納個(gè)人所得稅，核定征收率暫按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%執(zhí)行。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅......

　　二、新增的二手房土地增值稅究竟交多少怎么交？

　　對(duì)于新近增收的土地增值稅，大家還有許多不清楚的地方，其實(shí)二手房土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，根據(jù)增值額的不同，稅率分別為30%、40%、50%和60%。賣(mài)房人也可以選擇核定征收的方式，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率繳納土地增值稅。居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房以及個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)免征土地增值稅。也就是說(shuō)主要有以下五種情況：

　　1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

　　2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；

　　3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；

　　4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用稅率為60%；

　　5、既無(wú)購(gòu)房發(fā)票證明，又無(wú)房屋評(píng)估報(bào)告，按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額1%征收......

　　三、避稅真的劃算嗎？

　　在某些不良房屋中介機(jī)構(gòu)的慫恿下，不少買(mǎi)賣(mài)二手房的人耍盡花樣逃避二手房交易稅收，但是這些花招中哪些真的“合算”呢？

　　花招一：利用公證先賣(mài)后過(guò)戶(hù)

　　不少業(yè)主找到買(mǎi)家后，選擇到公證處公證轉(zhuǎn)讓房屋，再約定等房子5年期限到了后再辦理過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。到公證部門(mén)辦理交易公證手續(xù)所需花費(fèi)，與全額征收營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)相比，確實(shí)便宜很多。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋作為一種特殊商品，實(shí)行的是登記備案制，即使進(jìn)行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣(mài)方。在此期間，若賣(mài)方私自將房屋賣(mài)給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化。賣(mài)方如果因資金短缺還可以拿房產(chǎn)去抵押貸款，當(dāng)發(fā)生還款困難，銀行是有權(quán)利收房的。這種避稅辦法下，買(mǎi)方契稅是始終不能免的，只有賣(mài)方占了稅收便宜，但風(fēng)險(xiǎn)卻全是買(mǎi)方承擔(dān)。

　　花招二：簽訂合同先租后賣(mài)

　　針對(duì)5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)的政策，一些賣(mài)方與買(mǎi)方約定，買(mǎi)方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價(jià)格交易過(guò)戶(hù)，到時(shí)租金就抵房?jī)r(jià)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：這種方法和第一種方法一樣，也只是賣(mài)方節(jié)省了售房的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，買(mǎi)方卻要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课莸膬r(jià)格具有極大的可變因素，按照現(xiàn)在房?jī)r(jià)趨勢(shì)，幾年后房屋價(jià)格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣(mài)房子，這對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講，則要承擔(dān)由此帶來(lái)的諸多機(jī)會(huì)成本。

　　花招三：假借贈(zèng)與真賣(mài)房

　　我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)私人贈(zèng)與房屋的行為是不征收營(yíng)業(yè)稅的。所以假贈(zèng)予真賣(mài)房，也是一種比較流行的逃稅花招。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)家稅務(wù)總局最近已出臺(tái)新規(guī)定，要求個(gè)人贈(zèng)與房屋必須提交有效證明材料(如公證書(shū))，經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定，這種行為稅務(wù)機(jī)關(guān)不能開(kāi)具發(fā)票。新規(guī)定最關(guān)鍵的在于，受贈(zèng)方在以后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)會(huì)面臨高額的稅收，其個(gè)人所得稅將按銷(xiāo)售收入扣除合理稅費(fèi)后的20%征收，明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。

　　稅務(wù)人員給買(mǎi)方算了一筆賬，比如甲某2006年花40萬(wàn)元買(mǎi)的房子，一年后以45萬(wàn)元再出手，如果2006年不做假贈(zèng)與，2007年他只需繳幾千元的個(gè)人所得稅；如果做假贈(zèng)與，甲就要繳近9萬(wàn)元的個(gè)人所得稅。

　　花招四：簽訂“陰陽(yáng)合同”

　　這是一種最為普遍的做法，許多中介公司建議買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂真實(shí)合同之外，另外再簽一個(gè)假合同，把售房?jī)r(jià)格定得比市場(chǎng)價(jià)格低很多，以達(dá)到少繳稅的目的。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方除了補(bǔ)繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。成都市房地產(chǎn)交易中心征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為，并被移交稅務(wù)稽查部門(mén)進(jìn)行處罰。一些人為了省錢(qián)，聽(tīng)從中介機(jī)構(gòu)簽訂假合同，結(jié)果自己冤枉被多罰了款；而中介機(jī)構(gòu)矢口否認(rèn)是自己策劃的，因?yàn)椴皇羌{稅人，反而沒(méi)事。