《金樓市》點評：

    對于閑置土地的處理辦法，國家及地方政府有明確政策：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費?！比ツ昴甑祝瑖矣窒嗬^出臺了多個政策：如“土地款首付提高到五成”、“在土地出讓合同中標(biāo)明開工竣工時間”等，年初多個地王被收回表明了政府對于規(guī)范土地市場的決心。

    在當(dāng)前形勢下，試圖通過“地王”推動自身土地儲備增值的想法想面臨很大風(fēng)險，特別是一些土地儲備雖多，但缺乏開發(fā)資金的地產(chǎn)商，將會面臨大量土地儲備被收回的可能。面對日漸收緊的土地政策，開發(fā)商應(yīng)該調(diào)整企業(yè)的中長期發(fā)展戰(zhàn)略，改變在舊有政策下囤地獲利的運作方式，如果企業(yè)不自我提升，出現(xiàn)拿地拿“貴”了的得不償失的現(xiàn)象恐怕難以避免。

    潛規(guī)則之交付糾紛：交付風(fēng)波此起彼伏

    近年來，開發(fā)商在交付上的問題也是花樣百出。龍鳳玫瑰園延遲大半年沒有交付，小區(qū)的公共配套還是一片大工地；中泰國際廣場房子交了，水電氣卻遲遲不通；翠島花城二期房子交付，綠化景觀卻是臨時的。

    更有一小區(qū)創(chuàng)下了近年來最罕見的一次交付門事件。按照合同約定，開發(fā)商承諾于2008年12月31日交付一期房源，但直到2009年的春節(jié)前才寄出了一期11、13兩棟業(yè)主的“收房通知”。首批收房的業(yè)主來到現(xiàn)場后驚呆了：大門沒裝，大部分空地仍在施工，沒有安防，沒有路燈，沒有綠化，沒有信箱，沒有正規(guī)圍墻，路沒鋪好……也就是說，整個小區(qū)只有房子主體可以交付，可是，最先一批收房的業(yè)主在房屋驗收過程中還發(fā)現(xiàn)了包括房門設(shè)計不合理、墻面空鼓、水電不到位等諸多問題。無奈之下，近300名業(yè)主終于作出了集體拒絕收房并向政府部門投訴的決定。

    《金樓市》點評

    記者從多方面了解到，房屋交付容易遇到的糾紛包括多方面，首先是一般的質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。第二，房屋質(zhì)量不合格。房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。第三，延期交付房屋，根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。第四，配套設(shè)施遲延或者不能交付，基礎(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋。

    針對以上一些交付問題，從去年開始，南京已開始醞釀出臺新規(guī)規(guī)范住宅交付。據(jù)了解，正在研究的《南京房地產(chǎn)住宅項目交付管理暫行辦法》將要求開發(fā)商必須領(lǐng)到由多個部門頒布的交付通知書才能交付。通過這樣的規(guī)定，園林、教育、工商等多個部門將對小區(qū)配套中涉及的綠化、學(xué)校、商場等方面的建設(shè)進(jìn)行檢查把關(guān)。

    潛規(guī)則之貸款失約：貸款風(fēng)險防不勝防

    今年以來，貸款難問題一下子爆發(fā)讓很多買房的人束手無策。房子早晚肯定要買，但是買了又遲遲貸不了款，如何是好？還有，去年買的房子，貸款拖到現(xiàn)在還沒解決，又該怎么辦？

    周小姐在辰龍新境界買下一套小戶型，貸款一波三折，純公積金貸款辦不了改為組合貸款，可省公積金收緊二套房貸不得不改成市公積金，結(jié)果卻又遭遇市公積金政策收緊，最終雖然客戶經(jīng)理告知她的貸款手續(xù)已獲批，但何時下款仍是未知數(shù)。張小姐所買的房子，本來首付兩成，做了組合貸款，最近卻被通知首付提高到三成且七折利率不能保證。

    購房人的遺留問題還沒解決，開發(fā)商的應(yīng)對措施已頻頻現(xiàn)身。據(jù)稱為了應(yīng)對公積金貸款難的問題，南京先后已經(jīng)有不少開發(fā)商拒貸公積金，主動向購房人推薦純商業(yè)貸款。去年開盤的鳳凰和熙曾經(jīng)推出給予純商業(yè)貸款的購房人4萬元的總價優(yōu)惠措施。位于下關(guān)的潤開華府近期正在推出“直客式商業(yè)貸款”，選擇此種貸款房價在現(xiàn)有基礎(chǔ)上優(yōu)惠1000元/平方米，而用公積金貸款則沒有任何優(yōu)惠。