潛規(guī)則VS法律：

    四川英濟律師事務(wù)所律師謝國成：房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過簽訂認(rèn)購書、意向書、預(yù)訂合同等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同。購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同時，開發(fā)商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。

    根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。從該規(guī)定可以看出，該定金的處理主要取決于由于哪一方的原因?qū)е沦彿亢贤茨芎炗啠覀儜?yīng)根據(jù)不同的情況作具體分析：

    1、一般來說，購房者在簽訂認(rèn)購書給付定金的時候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，則購房定金通常應(yīng)當(dāng)返還購房者。

    2、如果開發(fā)商在簽訂主合同時，提出與認(rèn)購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任，依照法律的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金；

    3、如果開發(fā)商和購房者雙方就認(rèn)購書約定的條件之事項未能達(dá)成一致 ，導(dǎo)致不能簽訂主合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房者定金。另外，如果認(rèn)購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任。此種情況下，開發(fā)商可以不予返還購房者定金。

    另外，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證、銷售許可證的情況下，與購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議的行為是違反法律規(guī)定的無效民事行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還購房者定金。

    律師提醒：

    簽訂定金協(xié)議時購房者要認(rèn)真閱讀協(xié)議條款；定金協(xié)議簽訂后商品房買賣合同簽訂前購房者要注意收集、保存證據(jù)。購房者與開發(fā)商一旦因為定金問題與開發(fā)商出現(xiàn)糾紛時，一定要及時根據(jù)不同的情況，弄清原因，以維護自己的合法權(quán)益。

    潛規(guī)則三：不接受公積金貸款買房

    案例：

    “父母給我付了首付，我打算再用自己的住房公積金進(jìn)行貸款，就把房子給買了?！?0后的市民小張原本希望在城西購買一套婚房，沒想到卻因開發(fā)商拒絕接受公積金貸款被迫暫時放棄了購房計劃。

    在樓盤賣得火熱的時候，開發(fā)商往往乘行情不錯，提出種種霸王條款。據(jù)記者調(diào)查，公積金貸款對樓盤來說最主要的是程序相對麻煩，而樓盤卻沒有實在利益。因此，少數(shù)樓盤拒絕了公積金貸款的要求。

    潛規(guī)則VS法律：

    四川英濟律師事務(wù)所律師謝國成：我國的住房公積金制度是國家對公積金所有人購房時給予的一種優(yōu)惠政策，也是為了促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。但是，住房公積金貸款與商業(yè)貸款相比，對開發(fā)商和貸款銀行都存在眾多的“不利”。因此，開發(fā)商基本就沒有申請住房公積金的動力，其與銀行之間形成一種默契也就理所當(dāng)然了。但是，他們的此種“互利”行為卻導(dǎo)致眾多的購房者擁有住房公積金，也符合申請住房公積金的條件，卻無法用公積金貸款。這對擁有住房公積金的人來講，既不公平，也損害其利益，更背離了國家推行住房公積金的宗旨。

    律師提醒：

    鑒于前述情況，建議相關(guān)部門對目前的公積金規(guī)定進(jìn)行修訂，即只要公積金所有人符合申請公積金貸款條件，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)配合。否則，將賠償公積金所有人由此受到的損失。(成都日報)